97

сооружения. Общая сумма расходов арендодателя должна служить основой для определения минимальной суммы ренты, которая необходима арендодателю для того, чтобы имело смысл заключение соглашения о пастбищной аренде.

В свою очередь, доходы арендатора, вырученные им от скотоводческой деятельности, могут служить основой для определения максимума ренты, которую он может заплатить. Здесь расчет ренты очень сходен с расчетом, который применяется при аренде фермерских зданий и сооружений. Расходы арендатора включают в себя налоги, страховые платежи, оплату рабочей силы, расходы на управление и расходы, связанные с уменьшением рыночной стоимости выращиваемого скота.

Если арендатор отказывается уплачивать предусмотренную арендным соглашением ренту, арендодатель может прекратить арендное соглашение после подачи соответствующего письменного уведомления об этом. Если арендатор освобождает или намеревается освободить арендуемое имущество, арендодатель может получить ордер суда и захватить в счет уплаты ренты имущество арендатора, находящееся на арендованном земельном участке.

По законодательству большинства штатов США, неисполнение обязанности арендатором по уплате ренты влечет автоматическое залоговое право урожай. Данное залоговое право является преимущественным по отношению ко всем обязательствам, которыми обременен урожай. В данном случае арендодатель обладает правом владения на выращенный арендатором урожай до полной уплаты арендатором задолженности по ренте. Арендодатель не должен входить на земельный участок и заби-

рать себе урожай без предварительного получения ордера суда на вступление во владение, произведенной арендатором сельскохозяйственной продукцией в качестве залогового права.

В Великобритании арендная плата, на основании Закона 1995 года, это величина, определяемая условиями и необходимостью свободного рынка земли и ее аренды в Англии.

Арендная плата представляет собой компенсацию, периодически уплачиваемую арендатором, за использование арендованного имущества.

В соответствии с английскими традициями наибольшее распространение находит фиксированная денежная арендная плата, устанавливаемая в соответствии с контрактом. Арендный договор и размер арендной платы не связаны с получением и реализацией урожая, не накладывают на собственника никаких обязательств по участию в производстве. Однако этот тради- ционныи тип арендных отношении сейчас не является единственно возможным. Все более широкое распространение получает принцип долевого участия арендатора и землевладельца в распределении прибыли. В этом случае землевладелец сдает в аренду землю, сооружения и т. п., иногда проводит за свой счет мелиоративные работы, а арендатор покрывает текущие издержки производства. Соотношение затрат обеих сторон определяет долю прибыли или урожая, которую арендатор выплачивает в виде аренды. Обычно соотношение составляет 50 : 50 на зерновых фермах, 30 : 70 — на молочных и 40 : 60 на смешанных. При этом арендатор в зависимости от типа фермы выплачивает в качестве арендной платы соответственно 50, 30

или 40% чистой прибыли хозяйства.^bJ Более современной формой арендных отношений считается партнерство землевладельца и арендатора в ведении хозяйства. Они несут общие расходы и имеют единый расчетный счет в банке. Специфической формой является так называемое управленческое партнерство, представляющее собой аренду, при которой землевладелец приглашает арендатора для управления фермой. В этом случае арендатор получает оговоренную в контракте часть урожая как плату дополнительно к заработной плате за эффективное управление. При контрактном партнерстве землевладелец сдает землю арендатору, проводящему работу по контрактам. Такого рода аренда обычно является относительно кратковременной. Арендатор со своими рабочими и техникой проводит соответствующие сельскохозяйственные работы и получает за них плату натурой в виде части урожая.

Денежная арендная плата обычно платится в начале арендных отношений, то есть авансом. Арендная плата, уплачиваемая в случае заключения договора аренды сельскохозяйственной земли, выступает в виде части выращенного арендатором урожая, которая передавалась арендодателю и называлась «рентой», то есть частью чего-то зарезервированного на земле, принадлежащей арендодателю. Текущая арендная плата может включать в себя частично прибыль арендатора от использования арендованного имущества (процентная арендная пла-та) . Сумма, подлежащая уплате арендодателю в качестве ренты, должна оставаться неизменной в течение всего срока действия арендного соглашения, однако она может увеличиваться

⁶⁰ Оверчук АЛ. Экономика сельских хозяйств и перерабатывающих предприятий. №11. 1992 год.

100

периодически на какую-то фиксированную сумму, если это предусмотрено в договоре аренды, или путем включения в арендное соглашение специального условия об этом по согласию обеих сторон.

С целью стабилизации уровня арендной платы была создана служба государственных посредников, которые с учетом местных условий и оценки стоимости земельного имущества ориентировочно определяют размер арендной платы, что исключает ее значительные колебания. Этот пример регулирования арендных платежей мог бы быть очень полезен для России, так как такое регулирование особенно важно в условиях инфляции, когда необходимо создать стабильные экономические условия арендаторам с целью стимулирования капиталовложений в сельское хозяйство для интенсификации производства.

Как и в большинстве других стран, в Швеции особое внимание уделяется регулированию арендной платы. С 1970 г. арендная плата за землю в среднем по Швеции повысилась в 4,5 раза и в настоящее время в зависимости от районов составляет примерно 7%—9% стоимости ежегодно реализуемой фермером продукции, или более 40% валового дохода фермера.

Арендную плату определяют по каждому участку земли с участием обеих заинтересованных сторон. Учитываются различные факторы: качество и местоположение земли, производство какой продукции на ней более выгодно, эффективные технологии в данных условиях. Определяют также плату за пользование производственными и жилыми помещениями с учетом их состояния. В договоре указывается общая сумма. Называя размер арендной платы в расчете на 1 га пашни или сельскохозяйст-

•

101

венных угодий, фермер всегда исходит из общей суммы - за землю и строения. Очень важно подчеркнуть, что размер арендной платы устанавливается на первый год, а в дальнейшем он корректируется ежегодно в зависимости от сложившегося совокупного индекса цен. В результате арендная плата за землю увеличивается примерно такими же темпами, что и цена на потребительские товары, средства производства и продукцию, реализуемую фермами.

В Нидерландах размер и форма арендной платы очень жестко регламентируются государством. Арендная плата в Нидерландах может быть только денежная. Размер же арендной платы регулируется следующим образом. Для определения арендной платы с учетом качества земельных угодий в Нидерландах, все сельскохозяйственные угодья подразделяются на 3 класса качества (в зависимости от вида угодий и свойств почвы), в соответствии с которым, устанавливается базисный уровень арендной платы.⁶" К базису начисляются дополнительные платежи за проведение мероприятий по сохранению плодородия земли. Так, на плодородных глинистых почвах бывшего морского дна базисная арендная плата для первого класса составляет 540 гульденов за гектар, для второго класса - 355 гульденов и для третьего - 255. Дополнительные платежи для этой группы почв за осушение достигают 70 гульденов за гектар, за подачу воды в оросительные каналы 105 гульденов и за землеустроительные работы и прокладки новых каналов 110 гульденов. В связи с необходимостью переоценки качества земли,

⁶¹ Приходько Т.С. Агропромышленное производство; опыт, проблемы и тенденции развития. Серия 1 №1 1993 год.

102

¹ арендная плата пересматривается каждые три года. Максимальный размер арендных платежей жестко регламентируется государством. Кроме арендной платы за землю, арендатор вносит также амортизационные отчисления за арендуемые здания и со-

>|| оружения. Что касается продуктивного скота и птицы, которые находятся в арендуемых хозяйствах, то, как правило, аренда-

' тор платит за них сразу при взятии земли в аренду.

В Германии при установлении арендной платы действует принцип свободного ценообразования. Форма арендной платы не установлена в законодательном порядке, но на практике почти всегда выплачивается в денежной форме.

В Канаде подавляющая часть расчетов по арендной плате \ производится в виде выплаты чистой прибыли от полученного урожая или продуктов животноводства либо путем разделения продукции в натуре, что особенно характерно для зерновых

¹ хозяйств. В последнем случае арендатор отдает собственнику земли 1/3 полученного на арендованной земле зерна. При этом землевладелец берег на себя оплату налогов на недвижимость, страховые платежи от пожаров, а также обеспечение материалами для ремонта зданий, сооружений и ограждений. Арендатор несет все текущие издержки и, как правило, является собственником техники. Если по контракту землевладелец получает половину урожая или прибыли от продажи зерна, то он оплачивает стоимость половины семян для посева и всех других про-

¹' изводственных издержек, кроме оплаты труда арендаторов.

103

§ 7. Прекращение договора аренды

В США способы прекращения договора аренды напрямую зависят от вида аренды:

Аренда на срок

Поскольку арендное соглашение данного вида само по себе определяет дату своего прекращения, аренда на срок автоматически прекращается после наступления этой даты. Никакого письменного уведомления от сторон о прекращении арендного соглашения не требуется.

Периодическая аренда

Данный вид арендного соглашения автоматически пролонгируется до тех пор, пока одна из сторон не заявит в письменной форме своего желания прекратить арендное соглашение. По практике такое уведомление должно быть подано не позднее, чем за один период рентных платежей. Так, аренда недельная (арендное соглашение, по условиям которого арендатор платит ренту каждую неделю), требует уведомления о прекращении арендного соглашения за неделю до предполагаемой даты прекращения арендного соглашения; аренда месячная (арендное соглашение, по условиям которого арендатор платит ренту каждый месяц), требует подачи заявления о прекращении арендного соглашения за один месяц до предполагаемой даты такого прекращения. Аренда годовая (арендное соглашение, по условиям которого арендатор платит ренту каждый год) требует подачи такого заявления о прекращении арендного соглашения за б месяцев до предполагаемой даты прекращения арендного соглашения по общему праву. Законодательство некоторых шта-

104

тов предусматривает меньшие сроки, чем те, которые приведены выше. Например, законодательство штата Луизиана предусматривает подачу заявления о прекращении годовой аренды за три месяца до предполагаемой даты прекращения арендного соглашения. Уведомление о прекращении арендного соглашения должно сочетаться с рентным периодом, то есть аренда месячная, согласно условиям которой арендная плата уплачивается арендатором первого числа каждого месяца, должна быть прекращена уведомлением, вступающим в силу также с первого числа месяца. Законодательство некоторых штатов разрешает сторонам устанавливать более короткий промежуток времени, например, семь дней для месячной аренды (Колорадо). Некоторые штаты, напротив, требуют, чтобы даже при недельной аренде, уведомление о расторжении арендного соглашения было подано не менее чем за 30 дней, а при месячной аренде - не менее чем за 60 дней (Арканзас) .^6-ⁱ

Аренда по доброй воле

Данный вид аренды прекращается, когда одна из сторон подает другой стороне письменное уведомление о таком прекращении. В соответствии с общим правом, данное уведомление действует немедленно, а потому его подачи заранее не требуется. Сегодня законодательство многих штатов установило так называемый «период ожидания», в течение которого арендатор по доброй воле может стать периодическим арендатором. Установление такого «периода ожидания» еще раз иллюстрирует, упоминавшуюся выше тенденцию американского законодательст-

^: Looney J.W. Agricultural Law, 1990, р.201-206.

105

ва, состоящую в недопущении ясности в правоотношенияк между арендатором и арендодателем и установлении возможности для сторон при наличии обстоятельств, которые в той или иной степени влияют на одни отношения сторон, гибко перейти к X другим отношениям в рамках действующего арендного соглашения.

Аренда с молчаливого согласия

Для того чтобы прекратить данный вид арендного соглашения, арендодателю не нужно направлять каких либо заявлений арендатору, поскольку уже истек срок действия оригинальной аренды. Тем не менее, если фактический владелец и пользователь имущества становится периодическим арендатором по выбору арендодателя, тогда уже данный вид аренды прекращается по правилам прекращения периодической аренды.

Иные пути прекращения аренды

По общему праву физическое разрушение арендованного имущества не влечет за собой автоматического прекращения арендного соглашения. Арендатор продолжает оставаться владельцем интересов в земле даже, несмотря на то, что дальнейшее использование имущества невозможно. Однако в настоящее время во многих штатах США приняты законы, которыми предусмотрено, что невозможность выполнения всех условий i договора или разрушение только материальной части арендного соглашения автоматически прекращает аренду или дает право обеим сторонам требовать его расторжения.

106

Нарушение своих обязательств арендатором

По общему праву отказ арендатора исполнять свои обязанности по договору аренды сам по себе не является еще достаточным условием для принятия арендодателем решения о прекращении арендного соглашения. В соответствие с нормами общего права, стороны в арендном соглашении независимы, то есть неисполнение обязательства одной стороной не может обуславливать неисполнение своих обязательств другой стороной. Так, даже несмотря на то, что арендатор, нарушая условия арендного соглашения, не платит арендодателю ренту, общее право не позволяет арендодателю в качестве ответной меры прекратить исполнение своих обязательств по арендному соглашению. Арендодатель в данном случае должен использовать методы воздействия на арендатора, предоставленные ему законом и договором. Другими словами, если арендатор не платит ренту, то арендодатель может в судебном порядке требовать ее принудительной уплаты или просить суд обратить взыскание на движимое имущество арендатора.

В настоящее время многие штаты США приняли законодательство, позволяющее арендодателю прекратить арендное соглашение в случае, если арендатор нарушает существенные условия договора, например, не выполняет свою обязанность по своевременной уплате ренты. После того, как арендатор отказывается выполнять свои обязательства по уплате ренты, арендодатель может или направить короткое уведомление арендатору с требованием к последнему об устранении допущенного нарушения или же оставлении арендуемого имущества. Если арендатор отказывается его выполнить, арендодатель может

107

применить к нему все предусмотренные законом меры воздействия и прекратить арендное соглашение.

Нарушение своих обязательств арендодателем В каждом арендном соглашении должно быть предусмотрено, так называемое условие гарантии спокойного пользования предметом аренды (Covenant of Quiet Enjoyment), т.е. положение о том, что арендодатель не может предпринять никаких незаконных юридических и фактических действий, целью которых является прекращение владения арендатора. Если арендодатель нарушает это важное для американского общего права условие, арендатор имеет право в одностороннем порядке прекратить арендное соглашение и потребовать от арендодателя возмещения причиненных убытков.

Прекращение арендного соглашения по взаимному согласию сторон

Стороны могут в любое время достичь соглашения о прекращении арендного соглашения до срока, предусмотренного в договоре. Но, в отличие от обычного гражданско-правового контракта, арендное соглашение не прекращается простым аннулированием (rescission). Поскольку существо аренды состоит в передаче прав на имущество арендатору, последнему технически необходимо возвратить имущество арендодателю с со- ставлением специального документа, если имущество подпадает под действие закона о мошенничестве (кстати, такой же доку- мент требуется и при передаче имущества от арендодателя к арендатору после заключения арендного соглашения).

108

Любое лицо, осуществляющее владение и пользование недвижимым имуществом на основании соглашения с его собственником, презюмируется арендатором по доброй воле. Арендатор по доброй воле является лицом, осуществляющим фактическое владение имуществом с разрешения собственника, но без фиксированного срока времени аренды. Когда земля сдается в аренду на срок один год или более лет, и арендатор, с согласия арендодателя, продолжает осуществлять владение имуществом после истечения установленного срока аренды, арендатор становится арендатором из года в год и удерживает арендованное имущество в течение неопределенного периода времени до тех пор, пока арендодатель не подаст письменного уведомления о прекращении арендного соглашения.

На основании любого устного или письменного арендного соглашения, за исключением письменного арендного соглаше- ния, которое содержит условие о дате его прекращения, уведомление о прекращении фермерской аренды, должно быть подано в соответствии со специальными требованиями федерального законодательства США и законодательных актов штатов. Любое уведомление о прекращении арендного соглашения, которое не соотносится с требованиями законодательства, считается не имеющим юридической силы, и, соответственно не порождающим никаких юридических последствий и не прекращающим аренду. Тем не менее, если арендодатель и арендатор в арендном соглашении, оформленном в письменном виде, согласовали отличную от законных требований процедуру прекращения арендного соглашения, данная процедура может заменить требования лю-

109

бого закона, касающиеся способа прекращения арендного соглашения .

Арендатор фермерского имущества, который становится арендатором из года в год в связи с тем, что он продолжает пользоваться арендуемым имуществом после истечения срока аренды, определенном в письменном договоре, не является субъектом действия статутных правил о прекращении арендного соглашения. Если арендатор становится арендатором из года в год, уведомление о прекращении арендного соглашения должно содержать дату прекращения, которая имела место в первоначальном арендном соглашении, на основании которого арендатор стал пользоваться арендуемым имуществом.

В том случае, когда день прекращения арендного соглашения определен заключенным письменным контрактом, уведомление об оставлении имущества не требуется. Аренда автоматически прекращается с момента наступления даты, определенной арендным соглашением. Законодательство некоторых штатов США, требует от арендодателя и арендатора в любом случае извещать друг друга о своем намерении прекратить арендное соглашение. Некоторые законодательные акты необходимость прекращения арендного соглашения обуславливают подачей письменного уведомления о прекращении арендного соглашения со стороны арендатора, но не со стороны арендодателя.

Лучший способ подачи уведомления о прекращении арендно- го соглашения — это отправка его по почте с уведомлением. Необходимо отметить, что право государства на изъятие земель, находящихся в частной собственности, представляет собой одно из административных полномочий государства в про-

но

цессе осуществления им своей полицейской власти. В течение долгого периода времени, данное право государства и, пределы его применения были предметом многочисленных дискуссий как в американском обществе. Результатом этих дискуссий стало формирование общего мнения о необходимости наличия у государственной власти столь важного инструмента регулиро- вания общественных отношений как право на изъятие частной собственности в общественных или государственных целях. Од- нако данное право безусловно должно применяться государством в исключительных случаях, когда иные пути решения той или иной проблемы исчерпаны. Изъятие сельскохозяйственных земель государством должно быть обусловлено, во-первых, уплатой государством соответствующей денежной компенсацией, или, во-вторых, предоставлением равноценных сельскохозяйственных земель в другом месте.

В соответствии с положениями Конституции США, Федеральное правительство США имеет право изъять частную собственность (в том числе и землю) , для общественных нужд. Когда арендованное имущество изымается государством, правительство нарушает интересы арендатора в той же степени, в какой нарушаются интересы арендодателя, а потому арендное соглашение прекращается.

При изъятии земель для государственных или общественных нужд Федеральное правительство обязано уплатить только компенсацию (среднюю рыночную стоимость имущества), а арендатор и арендодатель могут претендовать на судебное распределение убытков. Если стоимость владения арендатора была равна его рентной плате, арендатор не может предъявлять

претензии ни к какой стороне, поскольку его потери (будущее использование имущества) было компенсированы эквивалентной

i выгодой (будущими арендными платежами). Однако, если упла-чиваемая арендатором арендная плата была выше стоимости

["<{ имущества, он имеет право на долю в компенсации.

Общее право не предоставляет арендодателю право прекратить владение арендатора в случае невозвращения имущества, даже если арендатор виновен в нарушении условия соглашения о возврате имущества. Арендодатель имеет право лишь предъявить иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения и взыскания понесенных убытков, поскольку обязательства сторон по арендному соглашению предполагаются независимыми по отношению друг к другу. Данная доктрина несколько видоизменяется сегодня законодательством ряда штатов США и потому арендодатель может прекратить аренду, если арендатор нарушит условие говора о возврате имущества и потребовать от арендатора возмещения причиненных убытков.

Если возврат имущества арендодателю не является основным обязательством арендатора по арендному соглашению, арендодатель не может прекратить арендное соглашение по вышеуказанным основаниям.

Предполагается, что фактическое владение арендатора заканчивается автоматически с истечением срока арендного соглашения. В том случае, когда арендатор остается на арендованном имуществе, у арендодателя появляется право выбора следующего поведения.

1. Двойное взыскание.

112

Законы многих штатов предоставляют арендодателю возможность взыскать двойную и даже тройную ренту за промежуток времени, когда срок арендного соглашения истек, а арендатор не покинул арендуемое имущество. Иногда применение данной ответственности ставится в зависимость от преднамеренности действий арендатора.

2. Увеличение ренты.

Арендное соглашение может предусматривать, что, если арендатор удерживает арендуемое имущество свыше договорного срока аренды, то он уплачивает повышенную арендную плату. Арендодатель перед истечением срока аренды может письменным уведомлением напомнить арендатору о таком условии арендного соглашения.

3. Истребование имущества и взыскание убытков.

В соответствии с законодательством штатов, арендатор имеет право истребовать свое имущество обратно и требовать возмещения причиненных убытков за все время незаконного удержания имущества арендатором.

4. Самозащита.

То, что арендодатель имеет право истребовать имущество у арендатора, не означает, что арендодатель может сделать это без судебного приказа и использовать собственные средства защиты (например, замена замков на дверях дома или по- стройка изгороди). В судах многих штатов США такие действия арендодателя рассматриваются как насильственное вторжение; арендатор презюмируется мирным, хотя и незаконным владельцем. Право арендодателя на истребование арендованного иму-

113

щества ограничивается обращением его в суд для принесения иска против арендатора.

5. Понуждение арендатора остаться.

Арендодатель может, в числе прочих мер воздействия, оставить арендатора на следующий арендный период, обычно равный сроку первоначальной аренды. В данном случае, по законодательству некоторых штатов, арендатор становится периодическим арендатором или арендатором на такой же срок.

Передача права аренды третьим лицам

Права аренды (аренды на срок или периодической аренды), являются самостоятельными и свободными от посторонних воздействий правами. Таким образом, арендатор может осуществлять передачу земли в субаренду или передачу прав по арендному соглашению третьим лицам без согласия на это арендодателя. Тем не менее, арендодатель имеет право предусмотреть в арендном соглашении ограничения, связанные с передачей земли в субаренду или передачу арендных прав. Арендодатель имеет определенный интерес в арендуемом имуществе, и, самое главное, имеет право распоряжаться им, хотя в последнее время наблюдается тенденция очень редкого применения такого права.

Большинство действующих сегодня в США арендных соглашений предусматривают, что арендатор не имеет право передать землю в субаренду или передать арендные права без согласия арендодателя.

Передавая свои арендные права третьим лицам, арендатор не освобождается от своих обязанностей стороны и ответст-

•

114

венности по первоначальному арендному соглашению. Юридическое правило гласит: могут быть переданы только права, но не обязанности. Арендатор по первоначальному арендному соглашению обязан возвратить арендодателю все полученное от него имущество, независимо от его собственных прав и обязанностей в отношений с третьими лицами. В связи с этим арендатор наделяется рядом дополнительных прав:

1. Средства защиты против действий третьих лиц. Обладая правом владения имуществом, арендатор имеет

право защищать свое владение от кого бы то ни было. В случае незаконного вторжения, арендатор более действенно и оперативно, чем арендодатель может применить предусмотренные законом средства и меры ответственности к нарушителю. Арендатор может истребовать убытки за незаконное вторжение или требовать освободить имущество от нарушителя путем совершения так называемых действий по изгнанию нарушителя. Именно поэтому, в числе прочего, в законе предусмотрено, что арендатор не освобождается от обязанности уплачивать ренту в то время, когда право его владения нарушено, именно потому, что он сам должен совершать активные действия по пресечению незаконных действий нарушителя.

2. Средства защиты от незаконных действий арендодателя.

Арендатор имеет право не допускать к арендованному имуществу арендодателя, точно также как не допускать до арендованного имущества любое другое лицо. Тем не менее, если арендодатель является лицом, которое своим действиями лишило арендатора владения арендованным имуществом, арендатор

►

115

может ставить вопрос о расторжения арендного соглашения и возмещения арендодателем всех причиненных им убытков.

3. Истребование арендованного участка по преимуществен-ному праву.

Если арендатор лишен права владения в связи с обременением арендуемого имущества каким-либо преимущественным пра- вом, он не может требовать возврата своего владения, но может прекратить аренду и взыскать убытки, причиненные таким лишением владения от арендодателя.

В Великобритании долгосрочная аренда, в случае отсутствия письменного уведомления одной из сторон о намерении прекратить арендные отношения на момент истечения срока аренды, продолжает действовать как аренда из года з год. Так как в соответствии с положениями Закона, не менее чем за 12 месяцев до истечения срока арендного соглашения, но не более чем за 24 месяца, одна из сторон должна направить другой стороне письменное уведомление о своем намерении прекратить арендное соглашение⁶³.

В том случае, когда арендное соглашение является арендой из года в год, любое уведомление о прекращение такой аренды или части арендного соглашения будет считаться не имеющим юридической силы, если оно не будет содержать следующие, предусмотренные законом требования:

- уведомление о прекращении арендного соглашения должно быть составлено в обязательной письменной форме;

- оно должно вступать в силу по истечении текущего года действия арендного соглашения;

116

- уведомление о прекращении арендного соглашения должно быть подано не менее чем за 12 месяцев до предполагаемой даты прекращения арендного соглашения (Agricultural Tenancies Act, 1995, Part 4) .

Арендное соглашение, заключенное на срок менее чем два года, прекращается в установленный договором срок без необходимости подачи сторонами уведомления о прекращении арендного соглашения⁶⁴.

Английское законодательство в части условий прекращения арендных соглашений устанавливает императив, в соответствии с которым арендное соглашение, заключенное на срок более чем два года, продолжает действовать в качестве арендного соглашения из года в год пока не будет подано уведомление о его прекращении.

Уведомление о прекращении сельскохозяйственной аренды или части арендного соглашения должно быть подано не позднее 12 месяцев до истечения срока арендного соглашения. Если же уведомление о прекращении подано сразу же после наступления дня прекращения арендного соглашения, оно будет действовать в течение двух лет. В том случае, когда после подачи уведомления о прекращении арендного соглашения, не позднее чем в месячный срок, арендатор направил арендодателю ответ, в котором он не согласился с требованиями, изложенными в первоначальном уведомлении о прекращении аренды, последнее не будет иметь юридической силы до тех пор, пока не будет получено соответствующее согласие Аграрного зе-

⁶³ Agricultural Tenancies Act, 1995, п. 62

⁶⁴ Agricultural Tenancies Act. 1995, Part 4

►

117

мельного трибунала⁶⁵. В связи с вышеизложенным, необходимо отметить, что возможность для арендатора не согласиться с требованием арендодателя о прекращении арендного соглашения является одной из форм его законодательной защиты, и не случайно многие фермеры-арендаторы в Англии предпочитают воспользоваться своим правом: в месячный срок подать арендодателю встречное уведомление о своем несогласии прекратить арендное соглашение. Однако арендаторы должны грамотно и четко оформлять свои встречные уведомления.

Уведомление о прекращении части арендного соглашения допускается английским законодательством при соблюдении следующих условий:

1. данное уведомление подается с целью ограничить использование каких-либо объектов, которые являются предметом арендного соглашения;

2. прекращение части арендного соглашения не повлияет на доходы арендатора по основному арендному соглашению.

Объектами частичного прекращения арендного соглашения могут быть:

1. жилые дома и нежилые постройки с прилегающими к ним садами или без таковых;

2. фруктовые деревья;

3. земельные участки;

4. земельные документы, касающиеся «небольших» владений в соответствии с Аграрным законом 197 0 года;

⁶⁵ Agricultural Tenancies Act, 1995, Part 4

•

118

5, залежи полезных минералов и иных ископаемых, или здания и сооружения, необходимые и связанные с добычей полезных ископаемых.

Компенсации, уплачиваемые арендодателем в случае прекращения фермерской коммерческой аренды, за сделанные арендатором улучшения

В контексте Закона о сельскохозяйственной аренде, понятие «фермерские улучшение» означает:

- любые физические улучшения, сделанные к арендуемому имуществу арендатором, как лично, так и с помощью иных лиц, как полностью, так и частично;

- любые нематериальные права, которые были приобретены либо усилиями самого арендатора, либо усилиями других лиц, но за его счет⁶⁶.

В законодательстве предусмотрено стимулирование арендатора на капиталовложения, направленные на улучшения земли и общего состояния фермы. При этом землевладелец должен покрывать из своих доходов арендатору эти затраты либо частями в течение срока аренды, либо целиком после прекращения срока аренды. Аграрное законодательство Великобритании подробно перечисляет все виды капиталовложений и затрат, которые может делать арендатор с согласия либо без согласия землевладельца и за которые землевладелец обязан выплатить ему компенсацию, например по согласию землевладельцу арендатор может осуществлять новое строительство расширение либо капитальный ремонт построек, сооружать хранилища, закла-

119

дывать постоянные пастбища, проводить ирригационные и осушительные работы, закладывать сады, проводить капитальный ремонт дорого и мостов, осуществлять строительство колод-цев, прудов, систем подачи воды для сельского хозяйства и домашних нужд и т.д. О некоторых работах арендатор должен только ставить арендодателя в известность, в частности это касается прокладки дренажных труб.^ь7

Закон о сельскохозяйственной аренде определил юридическую разницу между произведенными арендатором физическими улучшениями арендованного имущества, таким, как здания, сооружения и приобретенными им нематериальными благами, такими как, например, лицензии. В ранее действовавшем законодательстве, в частности, в Законе о сельскохозяйственном владении, не предусматривалось возможности выплаты арендатору компенсации за потерянные им в результате прекращения арендного соглашения нематериальные права.

Арендатор не имеет права на получение компенсации до тех пор, пока арендодатель не даст своего письменного согласия на это. Такое согласие может содержаться не только в специальном документе, но и в самом арендном соглашении. Арендодатель может дать свое согласие компенсировать сделанные арендатором улучшения либо без определения конкретных условий, либо с условием получения согласия арендатора на внесение определенных изменений в арендное соглашение. Например, согласие арендодателя на выплату компенсации мо-

⁶⁶ Agricultural Tenancies Act, 1995, Part 3

⁶⁷ Горемыкин В. А. Достижения науки и техники АПК 1994 год. №1

120

жет быть обусловлено оставлением арендатором части сделанных на арендованном имуществе улучшений.

Сумма, подлежащая уплате арендодателем арендатору за сделанные им улучшения, зависит от многих обстоятельств, и, конечно, в первую очередь, от того, что собой представляют сделанные арендатором улучшения. В том случае, если арендодатель и арендатор достигли письменного соглашения о том, что все выгоды и доходы от использования улучшения принадлежат непосредственно арендатору, сумма компенсации определяется, исходя из соотношения полученных арендатором доходов от использования арендованного имущества вместе с улучшениями и общей рыночной стоимости этих улучшений⁶⁸.

Если арендодатель произвел улучшения арендованного имущества, он в течение 6 месяцев с момента завершения установки или постройки данного улучшения может направить арендатору письменное уведомление о том, что соразмерно увеличению стоимости арендованного имущества увеличивается ставка ренты. Арендодатель может требовать увеличения арендной платы, если он произвел улучшения в следующих обстоятельствах .

1. Необходимые улучшения, то есть те улучшения, отсутствие которых может негативно сказаться на самой возможности пользования арендатором, арендуемым имуществом, а также те, производство которых непосредственно предусмотрены арендным соглашением.

2. Улучшения, произведенные по указанию Аграрного земельного трибунала.

121

3. Улучшения, произведенные по указанию правительствен-

„ 69

ных органов в пределах их полномочии .

Если получено согласие сельскохозяйственного земельного трибунала, арендодатель должен в течение одного месяца решить , что ему делать с произведенными арендатором улучшениями к арендованному имуществу. Общие иски должны предъявляться в течение двух месяцев после окончания срока действия арендного соглашения.

Освобождение сторон арендного соглашения от обязанно -стей по соглашению

Если арендатор подписал арендное соглашение, которое вступает в законную силу с момента его подписания и вступило в законную силу до принятия вышеизложенного Закона об арендодателе и арендаторе, он может быть, по взаимному соглашению сторон, освобожден от обязанностей арендатора по арендному соглашению. Если речь идет только о части арендного соглашения, арендатор освобождается от исполнения своих обязанностей по арендному соглашению только в той части, в какой это соотносится с Законом о сельскохозяйственной аренде'⁰.

Освобождение арендатора от исполнения обязательств по арендному соглашению не влияет на его ответственность за нарушения, которые были допущены им до его освобождения от обязанностей арендатора. Любое лицо, которое в соответствие с арендным соглашением приняло на себя ответственность за

⁶⁸ Hill's Landlord and Tenant Law in Nutshell, Second Edition, 1986 P. 34

⁶⁹ Landlord and Tenant Act, 1995, n. 56

⁷⁰ Agricultural Tenancies Act, 1995, n. 34

122

нарушение обязательств арендатором, освобождается от такой ответственности в те же сроки, что и первоначальный арендатор .

Арендное соглашение может содержать условия, требующие от арендатора гарантии выполнения им своих обязательств по арендному соглашению.

Арендатор не может быть освобожден от исполнения своих обязательств по арендному соглашению в том случае, когда передача прав не имеет юридического основания или требует непосредственного вмешательства специальных положений закона. В данном случае, арендатор продолжает нести ответственность по арендному соглашению, и освобождается от нее в определенных законом случаях⁷¹.

В случае, когда арендодатель передает свои права и обязанности по арендному соглашению другому лицу, это не влечет автоматического освобождения арендодателя от исполнения им своих договорных обязательств. Арендодатель может обратиться к арендатору с письменным заявлением или за четыре недели или в течение четырех недель с момента передачи своих арендных прав, подробно указав в своем письменном заявлении детали передачи прав и требование о своем освобождении от исполнения обязанностей арендодателя. Если в течение следующих четырех недель арендатор не отправит письменного несогласия с заявлением арендодателя, последний автоматически освобождается от исполнения своих обязательств по договору аренды.

⁷¹ Agricultural Tenancies Act, 1995, п. 56

123

Если же арендатор направил свое возражение, арендодатель может обратиться в суд с соответствующим заявлением, с обоснованием необходимости освобождения арендодателя от исполнения им своих обязательств по арендному соглашению. Арендатор, в свою очередь, может направить письменное уведомление о своем согласии или отозвать свое первоначальное возражение. Если арендодатель не был освобожден от исполнения своих обязательств в соответствии с этой процедурой, он может повторить ее еще раз".

§ 8. Защита прав сторон

Законодательство Англии предусмотрело систему защиты владения поселенческого, коммерческого и сельскохозяйственного арендатора с помощью специальных нормативных актов. В соответствие с принципами общего права и исторической практикой, сельскохозяйственный арендатор осуществляет владение и пользование земельным участком в течение определенного фермерского сезона, что подразумевает осуществление арендатором своих прав на владение и пользование сельскохозяйственной землей на основании общих нормативных положений, которые сами по себе не предусматривают специальную защиту прав арендатора.

Концепция защиты владения арендаторов фермерским имуществом, определенная законом, была первоначально представлена в Сельскохозяйственном законе 1947 г. (Agriculture Act, 1947). До его принятия не было формальной законодательной

⁷² Landlord and Tenant Act, 1995, Part 3

124

защиты владения арендатора, несмотря на то, то уже в то время существовали и были юридически оформлены действующие долгосрочные арендные соглашения. В большинстве случаев, заключившая арендное соглашение фермерская семья, передавала свое право на аренду из поколения в поколение в течение достаточно долгого периода времени.

На основании анализа зарубежного опыта можно сделать следующие выводы:

1) Аренда сельскохозяйственных земель является самостоятельным видом аренды и регулируется специальным, как правило, земельным или аграрным, законодательством. В ряде стран предоставлено право регулировать арендные отношения на местном уровне, т.е. муниципальным образованиям.

2) Государство осуществляет активное вмешательство в отношения аренды сельскохозяйственных земель.

3) Обязательным условием сельскохозяйственной аренды является неизменность целевого назначения арендуемого земельного участка.

4) В некоторых странах в отдельный правовой институт выделяется аренда государственных земель, которая существенно отличается от аренды земельного участка у частного лица.

5) Арендаторами выступают, как правило, сельскохозяйственные организации, либо физические лица. В случае аренды сельскохозяйственных земель физическим лицом, устанавливается ряд требований, которым данное лицо должно соответст-

•

125

вовать. В ряде стран предусмотрено наличие специального сельскохозяйственного образования арендатора.

6) В ряде стран содержится запрет на субаренду в рамках борьбы со спекуляцией землей. В таких странах арендатором может быть только сельскохозяйственный товаропроизводитель.

7) Объектом аренды в рассмотренных зарубежных странах является, как правило, имущественный комплекс, включающий в себя земельный участок, пригодный для выращивания сельскохозяйственной продукции и строения, сооружения, необходимые для осуществления сельскохозяйственного производства. Однако правовой режим земельного участка и расположенных на нем строений и сооружений существенно различается при использовании арендованного имущества.

8) Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения заключается преимущественно на длительный срок с преимущественным правом арендатора на повторное его заключение .

9) В ряде стран устанавливается запрет на вмешательство арендодателя в деятельность арендатора с целью обеспечения самостоятельности хозяйственной деятельности арендатора. В таких странах контроль за рациональным землепользованием арендатора осуществляет не собственник земельного участка, а специализированный государственный орган.

10) Особое внимание во всех рассмотренных странах уделяется гарантиям сторон договора аренды. Предусматривается исчерпывающий перечень условий досрочного прекращения договора аренды, регламентируется порядок компенсации сделанных арендатором улучшений и т.д.

126

11) Устанавливается большое количество видов арендной платы и способов ее уплаты. При этом основной формой арендной платы является денежная.

12) В ряде стран устанавливается особый порядок разрешения споров в сфере сельскохозяйственного производства путем создания специальных органов. Данные органы образуются с участием представителей как государственных ведомств, так и сельскохозяйственных товаропроизводителей.

127

Глава 3. ПРОБЛЕМЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ АРЕНДЕ ЗЕМЕЛЬ

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

§ 1. Современное состояние законодательства об аренде сельскохозяйственных земель

В 1988 году на смену запрещения аренды пришло ее одобрение. Сельское хозяйство к тому моменту зашло в тупик. Производительность сельского хозяйства была на крайне низ-ком уровне. Для того чтобы изменить сложившуюся ситуацию, государство должно было пойти на некоторые изменения в законодательстве для того, чтобы привлечь людей к хозяйствованию на земле, так как, ставка на большие коллективные сельскохозяйственные образования себя не оправдала. Одним из средств оздоровления сельского хозяйства было разрешение аренды земель. Предполагалось экономически заинтересовать сельскохозяйственного товаропроизводителя в результатах своего труда. Убыточные хозяйства могли сдавать излишки земли в аренду, а эффективные хозяйства, имеющие возможности обрабатывать дополнительные площади земель, - арендовать дополнительные площади.

Законом СССР от 2 6 мая 1988 года «О кооперации в СССР»⁷³ разрешалась передача земель колхозов в аренду колхозникам и другим членам сельскохозяйственных предприятий с целью «бо-

⁷³ €3 СССР, т. 5, с 6-34-10

128

лее рационального использования земельных угодий, производственных фондов и трудовых и финансовых ресурсов, увеличения доходов».⁷⁴ Следует отметить то факт, что данный закон не оперировал понятием «аренда». В законе речь велась об «арендном подряде», что впрочем, не меняло сущности складывающихся по этому поводу правоотношений.

В развитие новой ситуации 2 3 ноября 198 9 года принимаются «Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде».⁷⁵ В этом законе нашли отражение тенденции внутренней политики, проводимой новой Россией.

Аренда была определена как основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности.

Аренда допускалась во всех отраслях хозяйства и могла применяться в отношении имущества всех форм и видов собственности. В аренду могли быть переданы, в том числе, земля и другие природные ресурсы.

Предусматривалась возможность выкупа арендатором арендуемого имущества при согласии арендодателя, порядок и условия которого определялись в договоре.

Сроки аренды определялся договором. Аренда земли должна носить, как правило, долгосрочный характер - от 5 лет и на более длительный срок.

⁴ Статья 33 Закона СССР «О кооперации в СССР» " Ведомости ВС СССР. 1989, Х° 25, ст. 481.

129

Предусматривалась защита имущественных прав арендатора. Устанавливались две формы аренды - индивидуальная и групповая аренда, и внутрихозяйственный арендный подряд. Следует отметить одно новшество в статусе аренды - она признавалась теперь не только правом пользования, но в некоторых случаях и правом владения. Это связано с двумя формами аренды: аренда у государства (то есть у собственника), которая предоставляет арендатору право владения и пользования, и аренда у пользователя (внутрихозяйственная) , которая дает только право пользования.

В это время среди людей науки, имеющих отношение к сельскому хозяйству, развернулись дискуссии о дальнейшей судьбе аренды. Мнения разделились.

Мнение сторонников аренды сводилось к следующему: арендные отношения направлены на раскрытие потенциала колхозов и совхозов. Межхозяйственная аренда (индивидуальная и групповая) останется дополнительным видом аренды, который не будет пользоваться популярностью. А вот внутрихозяйственная аренда является одним из средств совершенствования механизма реализации общенародной земельной собственности. При ней будет юридически оформляться связь непосредственного производителя, колхозника, с основным средством производства - землей. При этом будет происходить наделение колхозника специальным земельно-правовым статусом арендатора земли, или землепользователя. Такая совокупность земельных прав будет способствовать проявлению экономической самостоятельности. Аренда будет также являться одним из средств разукрупнения земельных массивов нерентабельных хозяйств.

130

Также делался вывод, что арендаторы лучше сохраняют землю и окружающую среду.⁷⁶

Противники аренды приходили к общему выводу о нецелесо-образности аренды: во-первых, без реального участия граждан страны, которые непосредственно используют ресурсы, в реализации собственности на эти ресурсы аренда бесполезна; во-вторых - зачем нужна аренда, если 12 статья Конституции СССР декларирует бесплатность и бессрочность пользования землей; и, наконец, в-третьих, ни действующий Уголовный кодекс, ни действующий Земельный кодекс, которые запрещают аренду земли под страхом уголовного наказания, не отменены . '

Все выводы и сторонников аренды и ее противников основывались на том, что собственность на землю по-прежнему будет у государства. Но 24 декабря 1990 года принимается закон «О собственности в РСФСР»'⁸. В статье 2 названного закона говорилось, что имущество может находиться в частной, государственной, муниципальной собственности, а также в собственности общественных объединений (организаций), а объектами права собственности могут быть земельные участки. Собственник может передавать свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. 22 ноября 1990 года вступает в силу Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»'⁹ (в дальнейшем в него вносились изменения до

⁷⁶ Иконицкая И. А. Вестник сельскохозяйственной науки. 1989г. №10. Стр. 3-12.; Павлова Э.И. «Правовые проблемы развнггия сельскохозяйственной кооперации в СССР». 4 2. Галятин М.Ю. Вестник сельскохозяйственной науки. 1989г. №10. Стр. 12-24.

⁷⁷ Обушенков Н. АПК: экономика, управление № 4, 1990 г., ст.12-14. Сидорович А. АПК: экономика, управление № 3, 1990 г, ст. 18-21.

⁷⁸ Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990, №30, ст 416.

⁷⁹ Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР, 1990, .N° 26, ст. 324.

131

1993 года). Статья 10 данного закона содержала положение о том, что гражданин, имеющий земельный участок для ведения крестьянского хозяйства, на праве пожизненно наследуемого владения или в собственности предоставляется право сдать участок или его часть в аренду, в случае временной нетрудоспособности, призыва на военную службу, поступления на учебу. Гражданину, имеющему земельный участок, для ведения крестьянского хозяйства на праве аренды предоставляется право: использовать земельный участок в соответствии с условиями предоставления; использовать нерудные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, ... и другие полезные свойства земли; при долгосрочной аренде передавать во временное пользование земельный участок или его часть; на возмещение затрат и убытков, включая упущенную выгоду, при досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя, в том числе при изъятии участка для муниципальных нужд; собственность на посевы, посадки, продукты сельского хозяйства и доходы от ее реализации.

Таким образом, аренда земли начинает использоваться в качестве дополнения собственнических отношений, способствует большей мобильности и лучшему использованию сельскохозяйственной земли, находящейся в собственности.

25 апреля 1991 года вводится в действие новый Земельный кодекс РСФСР.⁸⁰ Это законодательный акт был призван регулировать новые правовые отношения, складывающиеся в области пользования землей, в частности аренду сельскохозяйственной земли. В целом, со своей задачей он справился. Так как это

132

был наиболее существенный закон, который регулировал аренду, остановимся подробнее на рассмотрении отдельных его статей, которые в той или иной мере касались аренды земли как вида права пользования, и дадим комментарии.

Земли дифференцировались по целевому назначению и к первой группе относились земли сельскохозяйственного назначения. Здесь нашло свое отражение законодательное закрепление политики государства, которая была направлена на придание приоритетного правового статуса сельскохозяйственному использованию земель.

Предусматривалось предоставление гражданам РСФСР земельных участков на праве аренды для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства. Земельные участки на праве собственности и пользования передавались бесплатно для ведения сельского хозяйства в пределах средней земель-ной доли, сложившейся в данном административном районе, в расчете на одного работающего в сельском хозяйстве. Эта статья перекликалась с проходящей в стране реорганизацией колхозов и совхозов. Желающим выйти из числа членов колхозов и совхозов и образовать новое хозяйство предоставлялось определенное количество земли бесплатно. Если земли для ведения продуктивного хозяйства не хватало, а так чаще всего и получалось, то землю можно было купить (что на практике практически не применялось), получить бесплатно из фонда запасных земель (на что с крайней неохотой шли местные власти) или взять в аренду. Таким образом, аренда земли полу-

⁸⁰ Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР, 1991, № 22, ст. 768

133

чила законодательную базу, на основе которой могла развиваться.

Статья 13 Земельного кодекса РСФСР была целиком посвя-щена аренде земельных участков. Земельные участки на праве аренды предоставлялись гражданам РСФСР и других союзных республик, иностранным гражданам, лицам без гражданства, юридическим лицам, международным объединениям и организациям с участием советских и иностранных юридических лиц, международным организациям, иностранным государствам, иностранным юридическим лицам. Арендодателями земельных участков являлись соответствующие Советы народных депутатов и собственники земли Аренда земли у местных Советов народных депутатов могла быть краткосрочной - до 5 лет (для пастьбы скота, огородничества, государственных и общественных нужд) и долгосрочной - до 50 лет. Граждане, имевшие земельные участки в собственности, могли передавать их в аренду на срок до 5 лет лишь в случаях временной нетрудоспособности, призыва на действительную военную службу, поступления на учебу. В случае наследования земельных участков несовершеннолетними детьми допускалась передача этих участков в аренду под контролем местных Советов народных депутатов на срок до достижения совершеннолетия наследником.

Временно неиспользуемые сельскохозяйственные угодья, находящиеся в собственности колхозов, коллективов других сельскохозяйственных предприятий и акционерных обществ, могли быть переданы в аренду для сельскохозяйственного использования на срок не более 5 лет. Данное положение, должно было служить дальнейшему развитию аренды, применяющейся

134

в сельском хозяйстве.

Иностранцам (гражданам и юридическим лицам), которые в это время начали развивать свой бизнес в России, земля предоставлялась для ведения хозяйства не на праве собственыо-%■ сти, а в аренду. Иностранцы, обладающие большими возможностями в плане капиталовложений, могли бы купить большое количество российской продуктивной земли, в случае если это было разрешено законодательством. В то же время упускать возможность получения государством прибыли от работы иностранцев (в качестве арендной платы) и пользы для сельского хозяйства (внедрение новых технологий, опыта работы и затрат на улучшение плодородных качеств земли) было просто нельзя. Поэтому законодатели нашли очень грамотное решение.

В отношении же сроков аренды можно сделать вывод, что и тут законодатели разрубили гордиев узел. С одной стороны, местные органы власти предоставляли землю всем желающим, с другой стороны, для ведения сельского хозяйства был предусмотрен длительный срок - до 50 лет, что позволяло арендатору почувствовать себя хозяином земли, и исключит хищническое обращение с ней. К тому же длительность пользования землей способствовало развитию крестьянского (фермерского) хозяйства, позволяло работникам его направить все силы на работу, а не решение проблем подписания новых договоров или поиска новой земли.

В то же время, не было забыто и о старых формах хозяйствования: колхозы и совхозы, которые, пользуясь сельскохозяйственными землями больших размеров, могли прийти к решению существовать только за счет ее сдачи в аренду (законо-

135

дательство позволяло сдавать землю в аренду не только собственникам, но и долгосрочным пользователям земли, в частности колхозам и совхозам, о чем уже говорилось выше). Законодатели же, с одной стороны, стимулировали самостоятельное ведение хозяйства на земле колхозов и совхозов, а с другой стороны, позволяли сдавать временно не используемые земли. Такой же порядок предусматривался и в отношении частных лиц.

Еще одно положение статьи 13 закрепляло правило, что в случае смерти арендатора до истечения срока аренды, право аренды земельных участков переходит одному из его наследников . Это также укрепляло чувство «хозяина» у арендатора и позволяло безбоязненно смотреть в будущее.

Статья 14 определяла правила предоставления земельных участков во временное пользование. С одной стороны, это было правильно, так как существовали категории граждан, которые просто не могли по-другому получить землю. С другой стороны, предельный срок устанавливался не более 3 лет (для северных оленеводов 25 лет), что определяло привлекательность получении земли на праве аренды, пусть за это и приходилось платить деньги (арендная плата).

Вообще, характеризуя дух и содержание Земельного кодекса, следует отметить, что законодатели четко уловили новые тенденции и смело внедряли их, в то же время не отказываясь и от старых форм отношений. Это позволяло избежать резкой смены курса и плавно вводить новые отношения в жизнь людей. С то же целью в статье 12 определялся порядок предоставления земли в бессрочное (постоянное) пользование. Ведь не

136

все государственные сельскохозяйственные предприятия были убыточными, некоторые работали просто образцово и приносили прибыль. Выходить из таких предприятий люди не желали, и переход на новые формы получения земли (аренда, собствен- ность) мог быть для них началом конца. Предусматривалось предоставление земли в бессрочное (постоянное) пользование хозяйствам, которые не приватизировали используемые земли.

Для того чтобы, с одной стороны, государство регулировало исполнение договора аренды со стороны арендатора, а с другой стороны, оградить его от произвола государственных органов, в Земельном кодексе устанавливались права и обязанности арендатора, условия прекращения договора аренды.

Статья 52 регламентирует права арендатора: самостоятельно хозяйствовать на земле; использовать в установленном порядке имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые и т.п.; возводить сооружения и строения; собственность на посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений; в установленном порядке проводить оросительные, осушительные, и другие мелиоративные работы; участвовать в решении вопросов мелиорации их земель.

Статья 53 перечисляет обязанности арендаторов: эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением, повышать ее плодородие, применять природоохранные технологии производства и т.д.; осуществлять комплекс мероприятий по охране земель и другие обязанности. Также в этой статье нашло отражение положение о том, что в случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе собственника, он обязан возместить арендатору в полном объеме все

137

нанесенные им убытки, включая упущенную выгоду.

Статья 39 устанавливает основания (всего 13 пунктов) прекращения аренды земельного участка.

Статья 41 устанавливает основания расторжения договора аренды у собственника земли по волеизъявлению сторон, в случае смерти собственника и отсутствия правопреемника, в случае смерти арендатора и отсутствия наследника, желающего воспользоваться преимущественным правом аренды, и несколько иных оснований, содержащихся в статье 39.

Указом Президента РФ «О приведении земельного законодательства в соответствие с Конституцией Российской Федерации»⁸¹ от 24 декабря 1993 года большая часть вышерассмотрен-ных статей была отменена. Нет никаких сомнений, что Президент руководствовался политическими интересами, отменяя данные статьи. Опять произошла резкая ломка, резкое переориентирование земельной политики на приоритетное развитие частной собственности на землю. Результаты этой реформы видны и сейчас. При этом вместо отмененных статей не было принято никаких новых. А о том, какую роль в жизни страны играло отмененное законодательство, говорит тот факт, что большинство земельных норм, принятых на уровне субъектов федерации, повторяют отмененные нормы Земельного кодекса.

Сохраняя хронологический порядок, следует остановиться на гражданском законодательстве, которое пришло в полное несоответствие процессам, происходящим в стране. И вот 31 мая 1991 года принимаются Основы гражданского законодатель-

^Х1 САПП РФ, 1993, № 21, сг. 213.

•

138

ства Союза ССР и республик⁸^, в которых 10 глава была посвящена аренде.

Согласно статье 85 Основ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование либо пользование за плату для самостоятельного осуществления предпринимательской деятельности или иных целей. Другие статьи содержали в себе условия договора, порядок передачи имущества в аренду. Предусматривалось преимущественное право добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок, также арендатор мог по соглашению с арендодателем выкупить арендуемое имущество. Все это было призвано укрепить права арендатора, стимулировать рост аренды.

Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 года «О неотложных мерах по проведению земельной реформы в РСФСР»⁸^ обязывал, в целях дальнейшего совершенствования земельных отношений, местные администрации организовать передачу в аренду с правом последующего выкупа земель фонда перераспределения Преимущество отдавалось гражданам, ранее использующим земельные участки на правах аренды, а также членам трудовых коллективов, выходящим из колхозов или совхозов, с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства.

Закон РСФСР "О плате за землю"⁸⁴ от 11.10.91 года вводил платность землепользования. После вступления этого закона в силу, преимущества аренды стали очевидны. Если раньше с

⁸¹ Ведомости СНД СССР и ВС СССР, 1991. № 26. ст. 733 ^и Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1992. № 1, ст. 53. ⁸⁴ Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР, 1991, №44, ст. 1424.

139

экономической точки зрения, были выгодны другие формы пользования землей, так как они были бесплатны, то теперь за землю приходилось платить, хоть и не столь много как арендную плату. Как уже ранее было сказано, аренда предоставляет пользователю землей большую определенность, нежели при других видах пользования. К тому же аренда становится выгодна тем собственникам земли, которые не вели, или вели, но не интенсивно хозяйство на своей земле. Вместе того, чтобы оставаться в убытке, платя за неиспользуемую землю налог, можно было с выгодой для себя сдавать ее в аренду.

12 декабря 1993 года принимается Конституция РФ. В статье 9 Конституции говорится, что «земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Все это вроде бы только способствовало возрождению «хозяина» земли, но был принят указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», с изменениями и дополнениями от 2 4 декабря 1993 года.⁸⁵ Данный указ определил, что в целях совершенствования правового регулирования земельных отношений и углубления аграрной реформы, земельные участки и все что прочно с ними связано, относятся к недвижимости. Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранного, иного специаль-

140

кого законодательства. Собственники земельных долей (паев) имеют право без согласия других собственников на выдел зе- мельного участка для сдачи в аренду. Но данный указ отменил действие почти половины статей Земельного Кодекса. Фактиче- ски, земельные отношения оказались не урегулированными на законодательном уровне. Основы гражданского законодательства не достаточно детально регулировали отношения по поводу земли, Земельный кодекс как мы уже говорили, фактически перестал действовать, попытки законодателей уровня субъектов федерации восполнить пробелы законодательства, не могли восполнить пробел, так как трактовка закона в различных регионах была разной, и зачастую противоречила федеральному законодательству. Все это не могло не привести к упадку только начавшей развиваться аренды земли. Ведь, как было подчеркнуто ранее, преимущество землепользования, основанного на праве аренды, заключается в точном законодательном регулировании прав и обязанностей сторон, сроков и целей договора. А при отсутствии четкого законодательного регулирования, аренда лишается своих преимуществ. Программа аграрной реформы в РФ на 1994-1995 год, утвержденная постановлением Правительства РФ от б июня 1994 года⁸⁶, предусматривала в пункте 5.1, что земля может предоставляться гражданам в собственность, пожизненно наследуемое владение, аренду и временное пользование, а негосударственным юридическим лицам в собственность, бессрочное (постоянное) пользование и аренду. В пункте 5.2. предусматривалось, что

⁸⁵ САПП РФ, 1993, №44, .Nb52

⁸⁶ САПП РФ, 1994, № 30, ст. 341.

141

арендодателями земли могут выступать все категории собственников земли, а арендаторами - все категории сельскохозяйственных товаропроизводителей. Иностранным гражданам и юридпческим лицам сельскохозяйственная земля предоставляется только на праве аренды.

Сложившаяся противоречивая ситуация требовала разрешения, и поэтому с большой надеждой ожидалось принятие нового Гражданского кодекса. К сожалению, в 1995 году была введена в действие только 1-ая часть, которая не содержала положения, способные помочь разрешению противоречий. А ситуация между тем была тяжелой, так как ставка на собственника земли себя не оправдала.

1 февраля 1995 года постановлением Правительства РФ одобряются «Рекомендации о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями».⁸⁷ Данный нормативный акт применяется в сельскохозяйственных коммерческих организациях при совершении сделок между владельцами земельных долей, до момента принятия нового Земельного Кодекса. 1-ая глава посвящена аренде. Во-первых, собственник земельной доли имел право сдать ее только в краткосрочную аренду и только для целей сельскохозяйственного производства. Во-вторых, арендаторами могут выступать только другие собственники земельных долей, получившие их в натуре для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, а также сельскохозяйственные коммерческие организации, образованные такими собственниками. Данное положение способствует укрупнению крестьянских хозяйств, что в свою очередь должно способствовать

142

увеличению интенсивности производства. Арендатор и арендодатель заключают договор аренды, установленной формы, который должен пройти государственную регистрацию (контроль государства за сделками, которые совершаются с недвижимостью) . К договору аренды прилагается план арендуемого земельного участка, выполненный в масштабе имеющегося планово-картографического материала, который выдается сторонам. Арендатор имеет право, с согласия арендодателя, осуществлять действия по выделению земельного участка в натуре и использовать арендуемый участок только для сельскохозяйственных целей.

Данное постановление, в целом, направлено на увеличение площадей уже существующих земельных хозяйств, усиление их, и, в то же время, препятствует дроблению хозяйств на более мелкие, принуждая их сдавать в аренду свою землю. Но в целом, законодательство об аренде недостаточно полно регулировало соответствующие отношения, вплоть до 1996 года, когда была введена в действие вторая часть Гражданского кодекса РФ.

Подводя итог изменениям в арендном законодательстве с 1988 года по настоящее время, можно сделать вывод, что современное российское законодательство недостаточно полно регулирует арендные отношения, связанные с сельскохозяйственными землями. Федеральное земельное законодательство преимущественно состоит из указов Президента РФ и постановлений Правительства РФ и практически не уделяет внимания сельскохозяйственной аренде. Действующий Земельный кодекс в

"СЗРФ, 1995, № 7, ст 534.

•

143

настоящее время содержит лишь несколько статей, которые затрагивают арендные отношения (статьи - 41, 47, 52, 53, 54, 55 и 62), и всего две статьи, которые определяют статус сельскохозяйственных земель (статьи 56 и 57) . Указанные статьи закрепляют основания расторжения договора аренды, права собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, и их обязанности, защиту и гарантии их прав, а также порядок наследования права аренды земельного участка граждан, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство.

К сожалению, такой важный блок земельных отношений, как аренда земель, регулируется всего несколькими статьями основного земельного закона страны, да еще к тому же довольно поверхностно и выборочно. Помимо земельного кодекса, положения затрагивающие аренду сельскохозяйственных земель со-держатся в - Законе РСФСР «О плате за землю»" от 11.10.91, в «Рекомендации о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями», утвержденной постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 года⁸⁹, и в некоторых других нормативно-правовых актах. Положения этих нормативных актов были рассмотрены в первой главе настоящей работы. Других нормативных актов, относящихся к земельному законодательству, и которые затрагивали бы аренду сельскохозяйственной земли, на данный момент нет.

Но помимо земельного права, аренда регулируется и гражданским правом, так как аренда представляет собой договор-

⁸⁸ Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР, 199!, № 44, ст. 1424. ^СЗРФ, 1995,Л»7,ст.418.

244

ную категорию. Соотношение между гражданским и земельным правом принято рассматривать как соотношение общей и специ-альнои нормы '. Нормы гражданского права действуют в случаях, когда отсутствует специальная земельная норма, регулирующая данные правоотношения, либо земельно-правовая норма содержит отсылку к гражданско-правовой норме. Однако, учитывая специфику регулируемого объекта - земельного участка сельскохозяйственного назначения, представляется целесообразным осуществлять правовое регулирование аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения нормами исключительно земельного права. Тем не менее, пока данное положение законодательно не определено, в регулировании отношений сельскохозяйственной аренды следует руководствоваться нормами гражданского права в условиях отсутствия соответствующих норм земельного.

ГК РФ определяет понятие аренды, объект и субъектов арендных отношений, устанавливает форму и порядок заключения договора аренды, а также основные условия договора аренды. Рассмотрим данные вопросы с учетом специальных требований земельного законодательства.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.⁹¹

Пользователь (арендатор) приобретает также право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в ре-

⁹⁰ Подробнее см. Ю.Г. Жариков. Земельная реформа и развитие аграрного законодательства/Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений/. -М, "Государство и право", 2/96 " Статья 606 Гражданского Кодекса РФ.

145

зультате использования земли. За собственником же остается право распорядиться земельным участком, но с условием со- блюдения законодательных и договорных требований, предъяв-ляемых к арендодателю.

В проекте Земельного кодекса содержится специальное определение аренды земель сельскохозяйственного назначения. Согласно проекту ЗК, аренда земель сельскохозяйственного назначения - это передача за плату земельных участков вместе с созданной на них сельскохозяйственной недвижимостью или без нее сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, другим, предприятиям, учреждениям и организациям, гражданам в пользование для производства сельскохозяйственной продукции на определенный срок (сельскохозяйственная аренда ).⁹ⁱ

§ 2. Требования, предъявляемы к объекту аренды земли

На основании п. 1 ст. 607 ГК РФ земельные участки могут быть предметом договора аренды. Пункт 2 данной статьи предусматривает, что законом могут быть установлены особенности сдачи земли в аренду. Однако в условиях неразвитости земельного законодательства в Российской Федерации данную регулятивную функцию реализуют пока подзаконные правовые акты. Такие особенности установлены, например, Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и

146

договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения»⁹³; Постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственни-ков земельных долей и имущественных паев» ; Указом Президента РФ от 26 ноября 1997 г. № 12 63 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды»⁹⁵ и другими нормативными правовыми актами.

Основное требование, содержащееся в земельном законодательстве об аренде, - это неизменность целевого назначения земельного участка.

Объектом аренды может быть только индивидуально определенное имущество. Индивидуальными характеристиками земельного участка являются кадастровый номер, месторасположение, площадь, границы, целевое назначение. Данные сведения содержаться в плане земельного участка, наличие которого является обязательным для заключения договора аренды.

Представляется целесообразным установление предельных размеров земельного участка, передаваемого в аренду. В проекте Земельного кодекса предусматривается установление минимальных размеров земельных участков, передаваемых в аренду. Эта норма направлена на предотвращение дробления земельных участков, так как в результате дробления могут получаться земельные участки, хозяйствование на которых будет

⁹² Статья 107 проекта Земельного Кодекса РФ.

⁹³ САПП РФ, 1992. № 10. ст. 133.

⁹⁴ СЗ РФ, 1995, №7. ст. 534.

САПП РФ, 1997, № 38, ст. 322

147

попросту не целесообразным. Однако, возможно установление и верхнего предела - в зависимости от производственных возможностей арендатора. Уместно вспомнить опыт «трудовой аренды» Земельного кодекса 1922 года, когда размер арендуе- мого земельного участка напрямую зависел от числа работников в хозяйстве. В настоящее время, в связи с ростом достижений науки и техники, число «рабочих рук» в хозяйстве не является единственной величиной, характеризующей производственную мощность предприятия, так как во многом производительность хозяйства зависит от технической оснащенности. Тем не менее, нормирование максимального размера земельного участка позволит избежать неиспользования земельного участка или его субаренды.

В настоящее время не урегулирован вопрос установления требований к качеству арендуемой земли. Единственное требо-р вание к земельному участку - целевое назначение, а именно -нахождение земель в составе категории земель сельскохозяйственного назначения. Однако в состав земель данной категории, помимо продуктивных, включаются земли, не используемые в сельскохозяйственном производстве, например, неудобья (болота, овраги и др.)- С целью обеспечения гарантий прав арендатора, необходимо установить обязательные характеристики земельного участка с точки зрения его плодородия. Например, закрепить перечень угодий, в составе категории зе-* мель сельскохозяйственного назначения, которые не могут быть переданы по договору аренды.

Особое значение имеет контроль за использованием объекта аренды - земельного участка. В сфере сельскохозяйствен-

148

ного производства основной ценностью является качество обрабатываемой земли. Поэтому контролю за рациональным ее использованием должно уделяться повышенное внимание как со стороны собственника земельного участка, так и со стороны государства. Государственный контроль за использованием и охраной земель должен осуществляться специализированным государственным органом. Исходя из существующей системы федеральных органов исполнительной власти, установленной Указом Президента РФ «О структуре федеральных органов исполнительной власти» от 17 мая 2000 года № 8 67⁹⁶, полномочиями по осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель сельскохозяйственного назначения должно обладать Министерство сельского хозяйства РФ. Долгое время функцию государственного контроля за использованием и охраной земель осуществлял Государственный комитет по земельным ресурсам и землеустройству. Однако данный орган не учитывал специфику охраны сельскохозяйственных земель и не мог надлежаще их охранять. Именно Министерство сельского хозяйства, учитывая особенность его компетенции, должно осуществлять контроль за использованием сельскохозяйственных земель . Наиболее целесообразно создание специализированного департамента в составе данного министерства. Такой департамент будет иметь структурные подразделения в каждом районе страны (по примеру упраздненных райкомземов). При этом личный состав департамента должны составлять сотрудники Министерства сельского хозяйства.

⁹⁶ САПП РФ, 2000, № 19, ст. 412.

149

§ 3. Круг субъектов арендных отношений

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего, правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.

Дискуссионным в настоящее время является вопрос сдачи в аренду земель, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании. Сторонники предоставления данного права считают, что постоянный характер землепользования данных субъектов, дает пользователям возможность опосредованного использования имущества путем сдачи участка в аренду с согласия собственника земли. В частности, в проекте Земельного кодекса предусматривается возможность сдавать в аренду земельный участок, находящийся не только в собственности, но и на праве постоянного (бессрочного) пользования, а также пожизненного наследуемого владения.

Однако существует много противников существования права бессрочного пользования землей в условиях рыночной экономики. Право постоянного (бессрочного) пользования должно повсеместно заменяться арендой. Государство передает земли для использования и соответственно должно получать опосредованный доход от их использования в виде арендной платы. Если субъект не занимается коммерческой деятельностью, выплата арендной платы должна осуществляться из бюджетных ассигнований. Сельскохозяйственное производство является фор-

150

мой предпринимательства, соответственно арендная плата должна выплачиваться из дохода хозяйствующего субъекта.

В настоящее время сельскохозяйственные земли, как правило, не предоставляются на праве бессрочного (постоянного) пользования, предоставление же субъектам права бессрочного (постоянного) пользования земельного участка несельскохозяйственной категории для сельскохозяйственного производства является нарушением целевого назначения земельного участка и влечет применение мер юридической ответственности.

Статья 607 ГК РФ устанавливает, что арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Значит, при предоставлении земли в аренду в качестве арендодателя договор подписывает или собственник, или лицо, им управомоченное, или лицо, собственником не являющееся, но управомоченное законом сдавать землю в аренду⁹⁷. При сдаче в аренду земельных участков, относящихся к государственной или муниципальной собственности, арендодателями могут, с согласия собственника, выступать организации, за которыми земельные участки закреплены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Указ Президента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества, государственных и муниципальных предприятий, сданных в

аренду» установил, что единственным арендодателем имущества государственных и муниципальных предприятий выступают соответствующие комитеты по управлению имуществом. Однако в

⁹⁸ Ведомости СНД РФ и ВС РФ, 1992, Х° 43, ст. 2429.

Комментарий к земельному законодательству. Отв. ред. С А Боголюбов. Стр.77

151

настоящее время, согласно ст. 2 95 ГК, государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество только с согласия собственника (в частности, комитета по управлению имуществом). Казенное предприятие может выступать арендодателем закрепленного за ним имущества только с согласия собственника (Правительства РФ или ГКИ РФ). Учреждение не вправе распоряжаться закрепленным на праве оперативного управления имуществом (сдавать в аренду). Производственные кооперативы также могут выступать арендодателями земельных участков, находящихся в их собственности. Например, согласно ФЗ от 8 декабря 1995 г. «О сельскохозяйственной кооперации»⁹⁹ производственный кооператив действующий в сельском хозяйстве, является коммерческой организацией и собственником имущества, переданного ему в качестве паевых взносов его членами. В соответствии сп. 2 ст. 2 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»¹⁰⁰, обществу с ограниченной ответственностью имущество принадлежит на праве собственности. Соответственно общество может выступать арендодателем своего имущества (земельного участка) . Акционерное общество также может быть арендодателем, поскольку согласно п. 2 ст. 2 ФЗ «Об акционерных обществах»¹⁰¹, имущество акционерного общества принадлежит ему на праве собственности.

В то же время не допускается заключение договоров от имени филиалов или структурных подразделений, не имеющих прав юридического лица.

⁹⁹ СЗ РФ, 1995, № 50, ст. 70.

¹⁰⁰ СЗ РФ. 1998. № 9, ст. 32. ^10! СЗ РФ, 1995, JVs 52. ст.65.

152

Земельное и гражданское законодательство предоставляют право аренды российским и иностранным физическим и юридическим лицам. От имени юридического лица в отношения по поводу аренды (причем и в качестве арендатора) вступает его ор->• ган управления, управомоченный принимать решения по поводу распоряжения землей. В зависимости от вида юридического лица вполне возможен и целесообразен такой вариант, когда решение о сдаче в аренду земли принимает общее собрание представителей, а в качестве стороны в договоре аренды от имени юридического лица и по решению общего собрания выступает доверенное лицо-председатель или иное лицо исполнительного органа юридического лица. Но поскольку земля может находиться и в государственной и в муниципальной собственности, то в качестве арендодателя выступают также государственные и муниципальные органы. Эти органы не входят в разряд соб-

^ ственников земли, а управомочены сдавать в аренду земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. В проекте Земельного кодекса предусматривается, что право аренды земельного участка из муниципальных земель может быть внесено в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов на основании решений органов местного самоуправления в соответствии с их уставами.

В настоящее время не урегулирован вопрос установления

f- особых требований к арендаторам сельскохозяйственных земель . В проекте ЗК устанавливается возможность аренды земель сельскохозяйственного назначения только сельскохозяйственными товаропроизводителями. На основании общесоюзного

153

классификатора "Отрасли народного хозяйства" (ОКОНХ), утвержденного Постановлением Госстандарта СССР от 14.11.75 № 18 и введенного в действие с 01.01.76 с изменениями и дополнениями, к сельскохозяйственным товаропроизводителям относятся предприятия и организации, включенные в отрасль "Сельское хозяйство", занимающиеся производством продукции растениеводства и животноводства, рыбоводства, охоты, пушного промысла и разведения дичи, а также организации, обслуживающие сельское хозяйство - по эксплуатации ирригационных и мелиоративных систем, сельскохозяйственного водоснабжения, ветеринарного обслуживания, станции (отряды, пункты) по защите растений и зеленых насаждений от болезней и вредителей, карантинные инспекции, агрохимические лаборатории и другие, которым присвоены коды с 20000 по 22 300 (ОКОНХ). То есть к сельскохозяйственным товаропроизводителям относятся только юридические лица. Это идет в разрез с государственной земельной политикой, предусматривающей многообразие форм хозяйствования на земле. Необходимо ввести право граждан на аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения при соответствии ими установленным требованиям. Единственными требованиями, предъявляемыми в настоящий момент к гражданам, желающим заниматься сельским хозяйством, являются нормы закона «О крестьянских (фермерских) хозяйствах». Согласно статье 4 данного закона «Право на создание крестьянского хозяйства и получение земельного участка для этих целей имеет каждый дееспособный гражданин РСФСР, достигший 18-летнего возраста, имеющий опыт работы в сельском хозяйстве и сельскохозяйственную квалификацию, ли-

154

бо прошедший специальную подготовку». Учитывая, что для крестьянского хозяйства предоставлялись участки преимущественно на праве собственности, легко объяснить требование о гражданстве, которое при аренде земельного участка не является обязательным. Больший интерес представляют возрастные требования и наличие специальной подготовки. Аренда - вид срочного пользования, поэтому возраст арендатора целесообразно лимитировать как в минимальном, так и в максимальном значении. Зарубежное законодательство, как правило, устанавливает возраст арендатора от 30 до 65 лет. Главный критерий, который учитывается - работоспособность арендатора. Верхний предел представляется обоснованным. На момент истечения арендного соглашения арендатору должно быть не более 65 лет. Нижний же предел должен быть понижен. Представляется обоснованным установление нижнего предела на уровне совершеннолетия, плюс время, необходимое для получения специального образования. Специальное образование должно осуществляться учебными центрами, имеющими лицензию Министерства сельского хозяйства Российской Федерации.

§ 4. Совершенствование порядка заключения договора аренды.

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной реги-г страции¹⁰². Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992

102

ПС РФ, ч.2 ст. 609.

155

г.,¹⁰³ утверждена форма договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, 20 мая 1992 г. Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству при Правительстве РФ был утвержден «Порядок выдачи и регистрации договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения, договоров временного пользования землей сельскохозяйственного назначения». Разумеется, при принятии этих документов имелось в виду предоставление в аренду земель, находящихся в муниципальной или государственной собственности, поэтому и в постановлении договор аренды рассматривался как документ, удостоверяющий право на землю, а не просто форма договора¹⁰⁴. Данная форма может быть использована и при аренде земель сельскохозяйственного назначения находящихся в частной собственности. После того, как законодательно было предоставлено право собственникам земельных долей сдавать в аренду земельные доли, была принята и форма договора предоставления в аренду земельной доли. (Примерный договор аренды земельной доли, в том числе и при множественности лиц, выступающих на стороне арендодателя, был разработан и принят Роскомземом 16 мая 1996 г.).

Исследование зарубежного опыта показывает отсутствие типовых форм договоров сельскохозяйственной аренды. Стороны сами составляют договор аренды, который отражает специфику аренды конкретного земельного участка, специализацию арендатора и др. Единственное, чем руководствуются стороны -

¹⁰³ Постановление Правительства РФ от 19 марта 1992 г. № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения» (САПП РФ. 1992, >&10, ст 210).

¹⁰⁴ Комментарий к земельному законодательству. Отв. ред. С. А. Боголюбов. Стр.79

156

это требования законодательства.

Для совершенствования правового регулирования аренды сельскохозяйственных земель в России данный опыт весьма полезен. Представляется предпочтительным более подробно регламентировать условия договора аренды в законе, чем устанавливать типовую форму договора, утверждаемую органом исполнительной власти.

Государственная регистрация договора аренды земельного участка производится на основании ст. 131 ГК РФ «Государственная регистрация недвижимости», а также в соответствии со ст. 164 ГК РФ «Государственная регистрация сделок». В соответствии со ст. 164 сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».¹⁰⁵ Регулирование отношений регистрации аренды земель в ГК РФ и ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порождает ряд противоречий.

Согласно п. 2 ст.609 ГК РФ договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Подобным исключением является п.1 ст.26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с ним, право аренды недвижимого имущества (в т.ч. земельного участка) подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством РФ. Таким образом, в силу отсутствия прямого исключения одного режима регистрации с заменой дру-

157

гим для соблюдения требования ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», необходимо регистрировать и договор аренды земельного участка, и право аренды, возникшее на стороне арендатора (право обременения участка в формулировке п.1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Иное решение содержится в комментарии данного федерального закона¹⁰⁶. По мнению авторов, п.1 ст.131 ГК РФ устанавливает общее правило, по которому государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, к которым право аренды не относится. В соответствии с п. б ст.131 ГК РФ закон о государственной регистрации устанавливает лишь порядок государственной регистрации и основания отказа в ней. Закон не может своей нормой устанавливать государственную регистрацию «права аренды», не предусмотренную нормами ГК РФ. Исходя из приоритета норм ГК РФ над ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при противоречии норм п.2 ст. 609 ГК РФ и п.1 ст. 26 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует руководствоваться п. 2 ст.609. Вместе с тем, Правительство РФ в своей нормотворческой деятельности вполне обоснованно не фиксирует названное противопоставление норм ГК РФ и Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Так, согласно п. 73

¹⁰⁵ СЗ РФ, 1997, .V» зо, ст. 3594.

¹⁰⁶ Комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М., 1999.

158

Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, при регистрации аренды арендатору выдается свидетельство о государственной регистрации прав установленной формы.

В отсутствии иного законодательного регулирования государственной регистрации подлежит и право аренды земельного участка, и договор об этом. В противном случае, при применении приоритета ГК РФ возникает сложная ситуация по регистрации договора аренды земельного участка, заключенная на срок менее одного года (полный сельскохозяйственный цикл) между гражданами, в связи с тем, что на основании п.1 ст.609 и п.1 ст.159 ГК РФ такая сделка может быть совершена в устной форме. Однако, закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не предусматривает в качестве основания обращения сторон договора за государственной регистрацией устное заявление.

Конкуренция п.2 ст.609 ГК РФ и п.1 ст.2 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» может быть решено в пользу самостоятельного существования двух норм.

§ 5. Оптимальные сроки действия договора аренды

Когда речь заходит о сроках договорных обязательств, то, как правило, имеют в виду следующие сроки: срок действия договора, срок возникновения и срок прекращения обяза-

159

тельств.¹⁰⁷ Ка сроках соглашения базируются два принципа аренды - срочность и возвратность. Аренда - право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре, по истечении которого арендованное имущество - земля подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. То есть срок устанавливают стороны, заключающие договор. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены. В Земельном кодексе РСФСР в ст.13 содержались сроки краткосрочной аренды - до 5 лет, долгосрочной - до 5 0 лет. В 1993 году Указом Президента РФ «О приведении земельного законодательства в соответствие с Конституцией РФ»¹⁰⁸ данная статья была отменена. В настоящее время сроки аренды земли закреплены только в одном подзаконном акте - в Указе Президента РФ «О реализации конституционных прав граждан на

1 0 9

землю» устанавливается, что договоры аренды земельных паев заключаются на срок не менее трех лет, а граждане могут передавать свои участки в аренду на срок не более пяти лет.

Законодательство субъектов РФ восполняет данный пробел, как правило, дублируя сроки аренды, содержащиеся в отмененной ст. 13 Земельного кодекса РСФСР. В проекте ЗК РФ установлены следующие сроки аренды земельных участков: сельско-

¹⁰ Комментарий к земельному законодательству Отв. ред. С.А. Боголюбов. Стр.80. ^т САПП РФ, 1993, № 21, ст. 213. ¹⁰⁹ САПП РФ, 1997, № 9, ст. 511.

160

хозяйственные организации вправе арендовать землю на срок до 50 лет, граждане - до 12 лет.

В сфере аренды сельскохозяйственных земель преимущественно должны заключаться договоры на длительные сроки. Стабильность, устойчивость землепользования имеет существенное значение в сельском хозяйстве. Арендатор получает возможность осуществлять долгосрочное планирование использования земель. Земли используются более рационально и без чрезмерного истощения.

Как отмечалось, основой арендных отношений наряду с законом является договор. Поэтому на договор аренды распространяется ст. 425 ГК РФ, на основании которой договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Заключенным же договор аренды земельного участка считается, в соответствии с ч. 433 ГК РФ, с момента его государственной регистрации.

Что же касается сроков прекращения договора аренды, то наиболее типичным является истечение срока, указанного в договоре аренды. Истечение сроков влечет возврат земельного участка во владение и пользование собственника, право владения и пользования арендатора участком прекращается, или же договор перезаключается с тем же арендатором. Однако арендные отношения могут закончиться и досрочно, или по волеизъявлению сторон, или по другим основаниям. Такие основания предусматривают и гражданское и земельное законодательство. В соответствии с земельным законодательством основаниями прекращения права аренды являются:

- взаимное волеизъявление сторон;

16!

- смерть собственника и отсутствие правопреемника;

- смерть арендатора и отсутствие наследника, желающего воспользоваться преимущественным правом аренды;^±±0

- в случае невыполнения арендатором обязательств, пре-! дусмотренных договором аренды, а также в случаях, предусмотренных общими основаниями прекращения прав на землю.

При изъятии земель для муниципальных и государственных нужд сельскохозяйственные земли могут изыматься только с возмещением убытков и потерь сельскохозяйственного производства, а также с предоставлением равнозначного по площади участка земли, пригодного для ведения сельского хозяйства, и переведенного из других категорий земель. Таким образом, общая площадь сельскохозяйственных угодий не будет уменьшаться.

На основании части 3 статьи 611 ГК РФ, если арендода-ГТ тель не представил арендатору сданное внаем имущество в j указанный в договоре срок аренды, а в случае, если такой

срок не указан - в разумный срок, арендатор вправе истребовать у него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ («Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь») и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. На основании ст. 620 ГК РФ договор аренды может * быть расторгнут в случае, когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, земельный участок окажется в состоянии, непригодном для использования. Кроме этого, ста-

162

тья 611 ГК РФ представляет арендатору право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если арендодатель не передал вместе с земельным участком необходимые для использования документы и принадлежности, и без них арендатор не может пользоваться земельным участком, в соответствии с его назначением, либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать.

Неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на земельный участок также дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.¹¹"

§ 6. Правовые формы совершенствования отношений сторон

по договору аренды

* Гражданский Кодекс также закрепляет права и обязанности

сторон договора аренды. Прежде всего, из существа договора арендатор получает право владеть и пользоваться земельным участком, имеет право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования земельного участка.

Земельное законодательство предоставляет арендатору, за изъятием некоторых случаев, те же права, что и собственнику, а именно:

- самостоятельно хозяйствовать на земле;

- использовать общераспространенные полезные ископае-

¹¹⁰ Статья 41 Земельного Кодекса РСФСР.

¹¹¹ Статья 613 Гражданского Кодекса РФ.

163

мые, торф, лесные угодья и водные объекты;

- возводить жилье, производственные, культурно бытовые и иные строения и сооружения;

- проводить мелиоративные работы;

- строить пруды и иные водоемы;

- участвовать в решении вопроса мелиорации земель.¹¹² Арендатор вправе заложить право аренды, при этом он

вправе отчуждать договор аренды с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, предварительным уведомлением банка.¹^х3 Предусматривается, что в данном случае при залоге права аренды и при ее отчуждении договором может быть предусмотрено предварительное уведомление об этом арендодателя.

В соответствии с законодательством граждане, использующие земельные участки на праве аренды, имеют право на компенсацию вложенных затрат для повышения плодородия почв при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков, включая упущенную выгоду, случае выкупа для государственных, муниципальных и общественных нужд. Арендатор, как и собственник, имеете право на возмещение убытков в случае изъятия земли для государственных и муниципальных нужд.¹¹⁴

Неоднозначно решается вопрос о получении согласия арендодателя на совершение арендатором действий, предусмотренных в договоре. С одной стороны, арендодатель должен иметь представление об использовании своей собственности, иначе

¹¹² Статья 52 Земельного Кодекса РСФСР

¹¹³ Статья 615 Гражданского Кодекса РФ.

¹¹⁴ Статья 52 Земельного Кодекса РСФСР.

164

ему будет затруднительно отстаивать свои права при незаконном использовании или использовании, не предусмотренном, до-говором^⁵. Подтверждает это мнение то положение, что закон требует от арендатора при возведении построек и сооружений получить согласие арендодателя, а также положение о том, что арендатор имеет право сдавать землю в субаренду только с согласия арендодателя."¹⁶ С другой стороны, зарубежный опыт регулирования аналогичных отношений настаивает на невмешательстве арендодателя в деятельность арендатора, осуществляемую в соответствии с договором. Данную проблему можно разрешить, подробно регламентировав в договоре судьбу сделанных улучшений. По действующему законодательству, если арендатор возвел какое-либо сооружение без согласия арендодателя, при прекращении договора аренды земельный участок приводится в первоначальное состояние - то есть, либо стоимость постройки не компенсируется, либо строение сносится. Во избежание подобных конфликтов, обязательным условием договора должна быть судьба сделанных улучшений. Арендатору должно быть предоставлено право, при заключении договора аренды, оговорить возведение жилых и хозяйственных построек на арендуемой земле. При этом общая площадь земли под строениями, сооружениями и коммуникациями, не должна превышать 10 % площади предоставленного земельного участка. По истечении срока договора аренды, или его расторжении, возведенные постройки выкупаются собственником по их действительной стоимости, учитывая затраты на проведение работ.

¹¹⁵ Комментарий к земельному законодательству. Отв. ред. С.А. Боголюбов. Стр.83.

¹¹⁶ Статья 615 Гражданского Кодекса РФ.

165

При этом новому арендатору земля предоставляется уже с постройками, которые он не вправе перестраивать и т.д. Естественно, что при этом, в размер арендной платы включается и плата за аренду зданий и сооружений.

К правам арендатора относится также право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка (статья 611 ГК РФ). В соответствии со ст. 612 ГК РФ, в случае обнаружения недостатков арендованного имущества арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества (проведение рекультивации земель, например), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, на

основании данной статьи, может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок, без обнаруженных недостатков, или безвозмездно произвести улучшение земельного участка (если это, конечно, возможно).

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмещения непокрытой части убытков. ГК РФ, кроме назван-

166

ных, предоставляет арендатору следующие права:

- с согласия собственника сдавать арендованное имущество в субаренду;

- передавать свои права и обязанности по аренде имущества другому лицу (перенаем);

- предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог, вносить арендные права в качестве взноса в уставный капитал или в качестве паевого взноса в имущество юридических лиц.

Много споров вызывает возможность сдачи земельного участка в субаренду. Учитывая, что речь идет не о субаренде земель вообще, а о субаренде земель сельскохозяйственного назначения, арендатор данного права должен быть лишен. Назначение земель сельскохозяйственного назначение - удовлетворение потребности населения в сельскохозяйственной продукции. Разрешение субаренды приведет к формированию класса посредников, которые будут арендовать сельскохозяйственные земли не для производства сельскохозяйственной продукции, а для последующей сдачи ее в субаренду. Это в первую очередь скажется на стоимости сельскохозяйственной продукции. Ведь субарендатор, чтобы покрыть повышенную плату за использование земельного участка (маловероятно, чтобы арендатор сдавал землю в субаренду без личной выгоды), соответственно повысит стоимость сельскохозяйственной продукции. В итоге пострадает население крупных городов, которое является основным потребителем сельскохозяйственной продукции. Если арендатор в процессе трудовой деятельности утрачивает возможность вести сельскохозяйственное производство, то он

167

вправе уведомить об этом арендатора и прекратить досрочно арендные отношения, вместо того, чтобы сдавать земельный участок в субаренду. Таким образом, предоставленное гражданским законодательством арендатору право сдавать участок в субаренду должно быть отменено земельным законодательством. По такому пути пошел проект Земельного кодекса, допустив субаренду всех земель, за исключением сельскохозяйственных.

Существенно повышает привлекательность аренды преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок¹¹⁷. Эту норму, как и другие условия продления договора, содержит статья 621 ГК РФ. В проекте Земельного кодекса предусмотрена норма, согласно которой при аренде земель у государства физическим лицом, вместо повторного заключения договора аренды, земля закрепляется за гражданином на праве пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с ГК за арендатором сохраняются все права по договору аренды и в случае перехода права собственности на земельный участок к другому лицу¹¹⁸.

Обязанности арендатора также как и его права, можно разделить на обязанности по исполнению договора и обязанно-

1 1 Q

сти по использованию земли . Те и другие обязанности могут совпадать, но не всегда. В том, что касается использования земли, арендатор несет те же обязанности, что и собственники, владельцы и пользователи. Единственное изъятие из обязанностей арендатора по закону можно сделать в пункте, пре-

¹¹⁷ Статья 621 Гражданского Кодекса РФ

¹¹⁸ Статья 613 Гражданского Кодекса РФ

¹¹⁹ Комментарий к земельному законодательству. Отв. ред. С.А. Боголюбов. Стр.84

168

дусматривающем необходимость своевременного предоставления в соответствующую администрацию установленных законодательством сведений, если администрация и арендодатель не совладают в одном лице. Эта обязанность ложится на собственника, которому арендатор и должен передавать соответствующие сведения. В равной степени на арендатора распространяется и ответственность за нарушение земельного законодательства.

Договор аренды дополняет и конкретизирует положения законодательства, в частности, точно определяет цель аренды земли. При этом договор не должен противоречить законодательству - в случае разногласий действует норма закона.

В том, что касается исполнения условий договора, на арендаторе лежат следующие обязанности:

- своевременное внесение платы за пользование земельным участком использование земли в соответствии с договором;

- поддержание земельного имущества в надлежащем состоянии, нести расходы на поддержание его в этом состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды.

Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), то арендатор не вправе прекращать или изменять эти права, а арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на земельный участок, неисполнение этой обязанности дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок во владение арендодателя в том со-

169

стоянии, в каком он его получил с учетом «нормального износа», или в состоянии, обусловленном договором. В соответствии с той же статьей ГК РФ, которая устанавливает последствия не возврата имущества арендатором: не возвратить арендованный земельный участок невозможно, но вполне возможно не прекратить его использование в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя. В этом случае арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенных арендодателем убытков, он может потребовать их возмещения.

Остается только добавить, что помимо гарантий и ответственности сторон, предусмотренных законодательством, договором могут быть предусмотрены дополнительные гарантии исполнения договора и ответственность за его неисполнение, как арендатором, так и арендодателем, предусмотренные гражданским законодательством. Дело в том, что к договору аренды (земельного участка) применимы нормы ГК РФ, регулирующие обеспечение исполнения обязательств ответственность за их неисполнение (раздел III ГК РФ).

Права и обязанности арендодателя заключаются в том, что арендодатель на основании статьи 619 ГК РФ вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:

- пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает качество земель;

более двух раз подряд по истечении установленного

170

срока не вносит арендную плату.

Арендодатель имеет право потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения им сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Договором аренды могут быть установлены другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя в соответствии со статьей 450 ГК РФ. Часть 2 этой статьи предусматривает право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным считается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. То есть арендодатель может настаивать на установлении в договоре условий, при которых он вправе расторгнуть договор аренды досрочно, если он предвидит и хочет предотвратить возможные существенные нарушения условий договора арендатором. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

Но закон требует, чтобы арендодатель до досрочного расторжения договора должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

ГК РФ не упоминает о праве арендодателя распорядиться арендованным земельным имуществом, то есть продать, обменять, подарить, заложить этот земельный участок и т.д., но

171

это право принадлежит ему как собственнику земельного имущества и передачей земли в аренду не прекращается. Однако следует заметить, что права арендатора при переходе права собственности к другому лицу остаются неизменными, что и гарантирует ГК РФ.

Что касается содержания договора аренды сельскохозяйственного имущества, о котором мы говорили ранее, то в соответствии с ним арендодатель имеет право:

- осуществлять контроль за использованием и охраной земель арендатором;

- досрочно прекращать право аренды при нерациональном использования земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче, при переводе арендатором ценных сельхозугодий в менее ценные, при систематическом не внесении арендной платы, в случаях иных нарушений договора;

- на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора;

- изменять по согласованию с арендатором размер арендной платы в случаях изменения цен на материально-технические ресурсы, продукцию, но не чаще, чем один раз в два года;

- участвовать в приемке в эксплуатацию мелиорированных, рекультивированных, улучшенных земель, защитных лесонасаждений, противоэрозийных и других объектов, сооружаемых на сданных в аренду землях.

172

По договору арендодатель может иметь и другие права."

Как видим, многие положения договора пересекаются положениями ГК РФ.

На основании ГК РФ арендодатель обязан передать аренда-% тору земельный участок в сроки и в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению земельного участка. Земельный участок должен быть передан вместе со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования. В случае если земельный участок и принадлежности сопровождают определенные документы, и они должны быть переданы арендатору.

Рассмотрим обязанности арендодателя по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения.

По договору, арендодатель, в частности, обязан:

- передать арендатору землю в состоянии, соответствую-I щем условия договора по площади угодий и качеству, указан-* ным в приложении к договору; содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;

- в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать арендатором; в соответствии с условиями договора возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы, понесенные арендатора на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий;

сток.

- предупредить арендатора о правах третьих лиц на уча-

121

¹²⁰ Пункт 4. 1. Договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г.

¹²' Пункт 4.2. Договора аренды земель сельскохозяйственного назначения, утвержденного постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г.

173

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал о недостатках. В то же время арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передачи имущества.

Нарушаются ли права арендатора по договору или по закону, либо права арендатора нарушаются арендодателем косвенно нарушением земельного законодательства, арендатор вправе обратиться за восстановлением своих прав в судебном порядке.

Те условия, которые мы рассмотрели, не исчерпывают содержания договора аренды. Есть еще несколько важных условий, о которых стоит поговорить отдельно. Среди них наиважнейшим является арендная плата.

Одним из принципов аренды является платность, т.е. внесение платежей за использование арендованного имущества. В соответствии со ст. 614 ГК РФ, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются по договоренности сторон .

На основании ГК РФ арендная плата может устанавливаться в целом за весь земельный участок или за каждое угодье в отдельности в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

174

- установленной доли от полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества

- путем сочетания вышеизложенных способов. Перечисленными формами перечень не исчерпывается - на

основании закона стороны договора могут устанавливать арендную плату в виде сочетания приведенных видов оплаты или установить свою собственную форму. Все эти формы оплаты вполне приемлемы и при аренде земельного участка, относящегося к сельскохозяйственным землям. Представляется целесообразным закрепить в законодательстве классификацию договоров аренды в зависимости от формы арендной платы.

При определении размера арендной платы за земельный участок учитываются многие факторы, среди них не последнее место занимает размер участка, его кадастровая оценка, расположение, имеются ли на нем значимые для хозяйственной деятельности природные объекты. В стоимости может быть также учтено направление хозяйственного использования участка и другое. Федеральным законом «О внесении изменений и дополнений в закон РСФСР «О плате за землю» от 09.08.1994 го-

122 =. в!

да~ был введен особый порядок определения арендной платы при сдаче в аренду земель, находящихся в государственной

175

или муниципальной собственности: «При аренде земель, находящихся в муниципальной или государственной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в натуральной, так и в денежной форме».

Законодательством устанавливаются и условия изменения арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза год. Предусмотрена и возможность установления минимальных сроков пересмотра арендной платы, или сроков пересмотра для отдельных видов имущества.

Арендатор на основании ГК РФ может потребовать уменьшения размера арендной платы в случаях, нами уже рассмотренных.

Представляется обоснованным установление максимального размера арендной платы органами государственной власти субъектов Российской Федерации, в том числе в виде процента от стоимости урожая с гектара земли в среднем по природно-сельскохозяйственным районам за данный год. Данная мера позволит воздействовать на формирование стоимости сельскохозяйственной продукции в интересах большинства населения. При этом предельные размеры арендной платы дифференцируются в зависимости от кадастровой оценки земель, типа ведения хозяйства (зерновое, животноводческое, свекольное и т.д.) и вида аренды. Субъекты федерации могут корректировать такие пределы арендной платы, но не ниже нижнего, и не выше верх-

122

СЗ РФ, 1994, №16, Ст. I860.

176

него пределов. Помимо границ арендной платы, в законе должна найти закрепление и методика определения арендной платы.

| Например, размер арендной платы должен быть равен половине

банковской ставки рефинансирования, исчисляемой от суммы

!► нормативной стоимости земли. Например, нормативная стоимость земельного участка равна 100 000 рублей. Арендная плата исчисляется следующим образом - 100 000 умножаются на 16,5% (половина банковской ставки рефинансирования в настоящее время). Таким образом, арендная плата составляет 16 500 рублей в год. Периодичность выплат арендной платы должна быть привязана к сельскохозяйственному циклу. Например, нелепо требовать от арендатора ежемесячных выплат, если урожай он получит только осенью. Приоритетной формой арендной платы должна стать смешанная, когда арендатор осуществляет платежи частично в денежной, частично в натуральной

| форме.

Следующее условие арендного соглашения связано с переходом прав по договору аренды. Свои права по договору может передать не только арендодатель, но и арендатор. Право аренды может перейти к другому лицу не только по воле арендатора, который вправе заложить или внести в качестве доли в уставный капитал юридического лица свое право аренды. Право аренды может перейти и по закону - к наследнику умершего арендатора. Это устанавливает статья 617 ГК РФ: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступ-

177

лении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Еще одна важная особенность, которая может быть уста- новлена в договоре на основании закона - это выкуп арендованного имущества. На основании нормы ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении или до истечения срока аренды, при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе имущества не установлено договором, оно может быть предусмотрено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Однако, ст. 624 ГК РФ предусматривает, что законом может быть установлен за-* прет выкупа арендованного имущества. Правда, для земельного имущества такой запрет не предусмотрен.

Единственным правовым актом, который затрагивает именно аренду земель сельскохозяйственного назначения, в настоящее время выступает Федеральный Закон «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»¹²³. В третьей главе данного закона содержится перечень прав и обязанностей арендаторов земельных участков в области обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения. К правам в частности относится:

- проводить агротехнические, агрохимические, мелиоративные, фитосанитарные и противоэрозионные мероприятия по

178

воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения;

- получать в установленном Правительством РФ порядке информацию о состоянии плодородия почв на своих земельных участках и динамике изменения его состояния;

- иметь другие права, если их реализация не противоречит законам и иным нормативным правовым актам РФ.

К обязанностям арендаторов относятся:

- осуществлять производство сельскохозяйственной продукции способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду;

- соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий;

- представлять в установленном порядке в соответствующие органы исполнительной власти сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов;

- содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследований земель сельскохозяйственного назначения;

- информировать соответствующие органы исполнительной власти о фактах деградации земель сельскохозяйственного назначения и загрязнения почв на земельных участках, находящихся в их владении или пользовании;

выполнять другие обязанности, предусмотренные зако-

123

СЗРФ, 1998, №29, ст. 2!0

179

нами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, а также нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Для разрешения споров, возникающих в сфере аренды сельскохозяйственных земель, целесообразно создать инстанцию по примеру сельскохозяйственных палат во Франции. Такая сельскохозяйственная палата будет являться первой инстанцией, второй инстанцией будет являться суд. В состав такой палаты будут входить четыре человека. Председателем должен быть заместитель председателя районного подразделения Министерства сельского хозяйства. Вторым членом палаты должен быть юрист такого подразделения. Еще двумя членами палаты будут являться два наиболее авторитетных представителя работников сельского хозяйства данного района (фермеры, колхозники), которые будут избираться сроком на 3 года работниками сельскохозяйственных организаций данного района. В случае несогласия с решением палаты, стороны данного дела могут обратиться по подведомственности в суд.

На основе анализа современного состояния аренды сельскохозяйственных земель можно сделать следующие выводы. Во-первых, основным законодательным актом, регулирующим процесс аренды земель, является Гражданский кодекс РФ. Гражданское законодательство не может учитывать специфику аренды земель, а ведь аренда сельскохозяйственных земель требует более детальной правовой регламентации, чем остальные категории земель. В результате аренда сельскохозяйственной

180

земли практически приравнивается к аренде других объектов недвижимости. При этом в Гражданском кодексе, помимо общих моментов аренды, которыми и регулируется аренда земель сельскохозяйственного назначения, существуют отдельные параграфы, которые учитывают специфику аренды определенных объектов - аренда транспортного средства, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий. Отдельный параграф, посвященный аренде земельных участков, отсутствует. Это не может не оказывать отрицательного влияния на развитие аренды земель в России. Приведем несколько примеров для иллюстрации этого положения. Например, в отношении государственной регистрации договора аренды. Согласно статье 609 договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. В то же статье содержится положение, согласно которому, договор аренды на срок менее года и между двумя физическими лицами может быть заключен в устной форме. Закон о государственной регистрации не предусматривает возможности регистрации договора на основании устного заявления сторон. Еще одним спорным моментом является положение о праве на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения, применительно к земле сельскохозяйственного значения. Например, при заключении договора аренды сельскохозяйственной земли, стороны оговорили, что арендатор вправе построить на определенной части этой земли жилые сооружения, зернохранилища и т.д., которые необходимы для хозяйственных целей. При этом право собственности на возведенные постройки принадлежит арендатору. Согласно Гражданскому кодексу арендатор имеет право без согласия арек-

181

додателя продать или иным образом распорядится своими постройками, возведенными на земле арендодателя. При этом не учитывается, что земля могла быть предоставлена в аренду пользователю, исходя из его личных качеств (что учитывается в других статьях) и пребывание на своей земле других лиц может быть арендодателю неприятно и приносить ему определенные убытки, так как в соответствии с законом, собственник земли обязан предоставить новым собственникам или поль-i зователям строений, право пользования той части земли, которая необходима для использования здания, в соответствии с

его назначением. Таких примеров можно привести еще немало.

Коллизии и пробелы в действующем арендном законодательстве вызваны отсутствием земельного законодательства, адекватно регулирующего складывающиеся общественные отношения по поводу аренды сельскохозяйственных земель. Необходимо

| принятие Федерального закона «Об аренде земель сельскохо-

зяйственного назначения». В данном нормативно-правовом акте

должна найти отражение специфика аренды земель сельскохозяйственного назначения.

182

БИБЛИОГРАФИЯ

1.Аграрное и экологическое законодательство в России и СНГ.// Отв. ред. С. А Боголюбов и Е.Л. Минина//М.: Норма, 1998.

2.Аксененок Г.А. Земельное законодательство зарубежных стран.//М.: Юридическая литература, 1982.

З.Аксененок Г.А. Право землепользования в СССР и его виды».//М. : Юридическая литература, 1964.

4.Андреев А.Г. Аграрно-крестьянский вопрос в России (1Х-начало XX века) Часть 1.// С-Пб.: Государственный комитет РФ по высшему образованию, 1995.

5.Барашян М.М. Правовое регулирование залога сельскохозяйственных земель в Германии. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук.//М.: Московская государственная юридическая академия, 1997.

б.Басин Ю.Г. Некоторые существенные особенности аренды государственного имущества.// Советское государство и право, 1990, № 5, с. 55-60.

7.Беляева З.С. Правовые проблемы «разгосударствления» колхозов.// Государство и право, 1992, № б, с. 59-69.

8.Беляева З.С, Козырь М.И. Сельскохозяйственная кооперация и право.// Государство и право, 1992, № 6, с. 59-69. *~ Э.Беляева З.С. Организационно-правовые формы реоргани-

зации колхозов.// Сельскохозяйственная кооперация и право. ИГП РАН. 1993, с. 30-49.

Ю.Боголюбов С.А. Конституционные основы охраны природы

183

в СССР. Книги ВКН: проблемы совершенствования современного законодательства.// М.: Труды ВНИИСЗ, 1984, № 24, стр. 45-55.

11.Боголюбов С.А. Правотворчество субъектов федерации в области экологии и землепользования.// М.: Право и экономика, 1996, № 13/14.

12.Боголюбов С.А. Экологическое право. Учебник для вузов.// М: Норма, 1999.

13.Большая советская энциклопедия.// Гл. ред. Б.А. Введенский/ /М. : Государственное научное издательство «Большая советская энциклопедия».

14.Брагинский М.И. Комментарий к Закону РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».//М.: Юстицинформ, 1998.

15.Бринчук М.М. Правовая охрана окружающей среды от за-грязнения токсичными веществами.// М.: 1993.

16.Бринчук М.М. Экологическое право.//М.: БЕК, 1998.

17.Быстрое Г.Е. Источники советского сельскохозяйственного права.// МГУ, 1985.

18.Быстров Г.Е. Право частной собственности на землю и создание новых предпринимательских структур в сельском хозяйстве.// Государство и право, 1997, № б, с.60-69.

19.Быстров Г.Е. Проблемы правового регулирования аграрных отношений на современном этапе. Учебное пособие.// М.: 1998.

20.Быстров Г.Е. Залог сельскохозяйственных земель в

184

российском праве XX века.// Государство и право, 1999, № 5, с. 43-51.

21.Быстрое Г.Е. Земельная и аграрная реформы в зарубежных странах: правовая теория и практика.// Мн.: БГЭУ, 1999.

22.Веденин Н.Н. приватизация и реорганизация предприятий АПК (правовые аспекты).// Государство и право, 1993, № 4, с. 57 - 64.

23.Великевич Арендные отношения в советской деревне.// М.: ГИЗ, 1928.

24.Галятин М.Ю. Право сельскохозяйственного землепользования в США.//М.: Наука, 1995.

25.Галятин М.Ю. США: правовое регулирование использования земель.//М.: Наука, 1991.

26.Голиченков А. К. Экологический контроль: теория, правкика правового регулирования.// М. : Издательство МГУ, 1992.

27.Голиченков А.К., Козырь О.М. Проблемы подготовки проекта Федерального закона "О земле".// М. : Вестник МГУ, сер. 11, Право, 1994, специальный выпуск, стр. 4-16.

28.Горемыкин В.А. Российский земельный рынок. Учебное и практическое пособие.//М.: Инфра-М, 1996.

29.Горохов Д.В. Правовое регулирование сделок с земельными участками. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук.// М. : Институт законодательства и сравнительного правоведения при правительстве РФ, 1998.

30.Григорьев В.К. Советское земельное право.//М.: Юри-

185

дическая литература, 1957 год.

31.Део В. Закон за арендатора во Франции.// Болгария: Экономическое управление сельским хозяйством, 1996, № 8.

32.Дэне. Сборник узаконений и распоряжений по землеустройству и землевладению крестьян.// Санкт-Петербург, 1912 род.

33.Ерофеев Б. В. Земельное право: Учебник для вузов.// Под ред. акад. Г.В. Чубукова.//М.: Новый Юрист, 1998.

34.Ерофеев Б.В. Экологическое право России.//М: Юристъ, 1998.

35.Евтихеев Я.И. Земельное право, 2-ое издание.// М. : Новая деревня, 1929.

36.Жариков Ю.Г. О праве собственности на землю и аренде. //М.: Дело и право, 1995, № 5/6.

37.Жариков Ю.Г. Право сельскохозяйственного землепользования. //М.: Юридическая литература, 1969.

38.Жариков Ю.Г. Земельные права граждан.//М.: Законодательство и экономика, 1997, № 13/14.

39.Жариков Ю.Г. Правовое регулирование земельных отношений/ /М. : Право и экономика, 1997, № 21/22.

4О.Жариков Ю.Г. Особенности применения норм ГК РФ при регулировании земельных отношений.//Экологическое право России//М.: Зерцало, 1999.

41.Жариков Ю.Г. Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. Научно-практическое пособие.//М.: БЕК, 1997.

186

42.Земельное право. Учебник для вузов.// С.А. Боголюбов (отв. ред.), Е.А. Галиновская, Ю.Г. Жариков, Е.Г. Краюшки-на, Е.Л. Минина, И.Ф. Панкратов и др.//М: Норма - Инфра-М, 1999.

4 3.Земельное право России. Учебник для вузов . //Коллектив авторов.//М. : Былина, 1997.

44.Земельное право России.// Под ред. проф. В.В. Петрова. //М.: 1997.

45.Земля и право. Пособие для российских землевладельцев.// С.А. Боголюбов (отв. ред.), Е.А. Галиновская, Ю.Г. Жариков, Е.Г. Краюшкина, Е.Л. Минина, И.Ф. Панкратов и др.//М: Норма - Инфра-М, 1997.

4 6.Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: Теория и тенденции развития.//М.: Институт государства и права РАН, 1999 г.

4 7.Иконицкая И. А. Основы земельного права Российской Федерации: Учебное пособие. - М.: Юристъ, 1997.

48.Иконицкая И.А. Правовые проблемы аренды земли в СССР.//М.: Вестник сельскохозяйственной науки, 1989, № 10.

49.Исаев И.А. История государства и права России.// М.: Юрист, 1995.

5О.Казанцев Н.Д. Новый земельный закон.//М.: Знание, 1969.

51.Казанцев Н.Д. Сборник документов по земельному законодательству СССР и РСФСР 1917-1954 Г.//М.: Госюриздат, 1954.

187

52-Клюкин Б.Д., Иконницкая И. А. Правовое обеспечение рационального использования земли в СССР.// Советское государство и право, 1968, № 5, с. 114-147.

5З.Коган М.Ю., Корбут Л.С. Аренда земли и сельскохозяйственная кооперация за рубежом.//М.: ВНИИТЭИагропром, 1989.

54.Кокотов Б.В. Правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель в Англии и США. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук.//М.: Московская государственная юридическая академия, 2000.

55.Комментарий к Водному кодексу Российской Федерации.// С. А. Боголюбов (отв. ред.), В. Г. Емельянова, Ю.Г. Жариков, О.С. Колбасов, И.Ф. Панкратов//М: Юстицинформ, 1997.

56.Комментарий к Закону РФ «Об охране окружающей природной среды».// С.А. Боголюбов (рук. авт. кол.), В.Г. Емельянова,, Ю.Г. Жариков, И.Ф. Панкратов // М. : Норма, 1997.

57.Комментарий к Кодексу РСФСР об административных правонарушениях.// Под ред. М.С. Студеникиной и др.// М.: Проспект, 1997.

58.Комментарий к Лесному Кодексу РФ.// С.А. Боголюбов (отв. ред.), Ю.Г. Жариков, И.Ф. Панкратов и др.// м. : Норма, 1998.

59.Комментарий к Уголовному кодексу РФ.// М. : Юристъ, 1997.

60.Комментарий к земельному законодательству РФ.//Отв.

188

ред. проф. С.А. Боголюбов.//М.: 1999.

61.Комментарий к Федеральному закону «О садоводческих, огороднических дачных некоммерческих объединениях граждан».// Под. общ. ред. проф. И.А. Алтухова.// М. : Норма, 1998.

62.Концепции развития российского законодательства.// М.: Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, 1998.

бЗ.Коныгин А.А. Фермерское хозяйство США.// М. : Агро-промиздат, 1989.

64.Копылов А.В. Вещные права на землю.//М.: Статут, 2000.

| 65.Корбут Л. С. Арендные отношения в аграрной сфере

развитых стран.//М.: Вестник Российской академии сельскохо-Ь зяйственных наук. 1993 год. № 1.

66.Коростелев СВ. Земельное и лесное право. Учебное пособие.// СПб.; Полиус, 1998.

67.Кочетова Н.Д. Арендные операции: правовое регулирование, налогообложение и бухгалтерский учет.// М.: АиН, 1997, № 5.

68.Краснов Н.И. Советское земельное право.// М.: Юридическая литература, 1981.

69.Краснов Н.И. О соотношении земельного и гражданского права при. переходе к рыночной экономике.// М. : Государство и право, 1994, № 7, стр. 53-60.

7О.Краснова И.О. Экологическое право и управление в

189

США.// Байкальская академия, 1992.

71.Крассов О.И. Перспективы развития законодательства о частной собственности на землю.// М. : Государство и право, 1994, № 5, стр. 62-71.

72.Кузнецов А.В. Правовое регулирование купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в Германии. Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук.// М. : Московская государственная юридическая академия, 1997.

73.Лавровский Л.М. Исследование по аграрной истории Англии XVII-XIX веков.// М.: Наука, 1966.

7 4.Лучкина С.А. Особенности формирования агропромышленного комплекса в Великобритании.//Достижения науки и передовой опыт в сельском хозяйстве, 1997, № 7.

75.Лященко П.И. Крестьянское дело и пореформенная землеустроительная политика часть 1.// Санкт-Петербург, 1913.

76.Ноур Д. Законодательство о земле. Сборник нормативных актов.// Картя Молдоненяске. Кишинев. 1977.

77.0бушенков Н. Правовое регулирование аренды земли.// М.: АПК: экономика, управление землею, 1990, № 4.

78.Общая теория права.// Под. ред. А.С. Пиголкина// М: МГТУ им. Н.Э. Баумана, 1995.

7 9.0верчук А.Л. Арендные отношения в сельском хозяйстве США.//М.: Экономика сельских хозяйств и перерабатывающих предприятий. 1992, № 11.

80.Оглоблина О.М. Сделки с землей в РФ. Учебно-

190

практическое пособие.// М.: 1999.

81.Окружающая среда. Энциклопедический словарь - справочник. //М.: 1993.

82.Охрана окружающей природной среды. Постатейный комментарий// В.В. Петров (отв. ред.)//М.: Республика, 1993.

83.Павлова Э.И. Французский опыт и наши проблемы.// М.: Всесоюзный законодатель институт, 1989.

84.Панкратов И.Ф. Государственное руководство сельским хозяйством в СССР.// М.: Юридическая литература, 1969.

85.Панкратов И.Ф. ГК РФ и земельное законодательство. Труды ИЗИСП.// М.: 1995, № 59, стр. 122-139.

86.Петров В.В. Экологическое право России. Учебник для вузов.// М.: БЕК, 1995.

| 87.Полянская Г.Н. Понятие охраны природы и природоохра-

г» нительное законодательство// Советское государство и право, 1975, № 9, с. 69-75.

88.Попов М.В. Есть ли муниципальная собственность на землю? //М.: Бизнес-адвокат, 2000, № 5.

89.Попов М.В. Права граждан и юридических лиц на землю при приватизации государственных и муниципальных предприятий. //М.: Экономика и жизнь - Юрист, 1999, № 14.

90.Право и эффективность сельскохозяйственного производства.// Под ред. проф. И.Ф. Панкратова. М.: Юридическая литература, 1978.

91.Предпринимательская деятельность в сельском хозяйстве России. Правовые вопросы.// М. : Институт государства и

191

права Российской Академии наук, 1998 г.

92.Приходько Т.е. Аренда земли в зарубежных странах.// М.: Агропромышленное производство: опыт, проблемы и тенденции развития. Серия 1. 1993, №1.

93.Реймерс Н.Ф. Природопользование. Словарь- справочник/ /М. : Мысль, 1990.

94.Реформирование сельскохозяйственных предприятий (правовые проблемы).// Отв. ред. Беляева З.С., Козырь М.И.// М.: Институт государства и права Российской Академии наук, 1996.

95.Робинсон Н.А. Правовое регулирование природопользования и охраны окружающей среды в США// М.: Прогресс, 1990.

96.Самончик О.А. Ограничение права землепользования сельскохозяйственных предприятий. // Отв. ред. Н.И. Краснов.// ИГП АН СССР, М.: Наука, 1989.

97.Самончик О.А. Земельная реформа и сельскохозяйственные кооперативы. // Сельскохозяйственная кооперация и право. М.: ИГП РАН, 1993, с. 49-66.

98.Самончик О.А. Реформирование отношений собственности на землю в сельском хозяйстве.//ВКН: реформирование сельскохозяйственных предприятий (правовые проблемы), М. : 1996, с. 36-48.

99.Свод трудов местных комитетов по 4 9 губерниям Европейской России. Высочайше учрежденное Особое совещание в нуждах сельскохозяйственной промышленности.// Санкт-Петербург. 1904.

192

100.Сельское хозяйство России и зарубежных стран.// М.: ВНИИТЭИ АПК 1996.

101.Сельскохозяйственное, природоресурсовое законодательство и правовая охрана природы.//Отв. ред. И.Ф. Панкратов, Р.Д. Боголепов//М.: Юридическая литература, 1989.

102.Становление основ общесоюзного законодательства.// Отв. ред. М.Г. Кириченко, И.С. Самощенко// М. : Юридическая литература, 1972.

103.Степаницкий В.Б. Комментарий к Федеральному закону «Об особо охраняемых природных территориях» (предисловие С.А. Боголюбова).// М: Центр охраны дикой природы, 1997.

104.Сырых В.М. Логические основания общей теории права// М.: Юстицинформ, 2000.

ЮЗ.Тагиров Т.Т. Правовая охрана земель сельскохозяйственного назначения.// Волгоград, 1979.

106.Тихомиров Ю.А. Действие закона//М.: ИЗиСП, 1997.

1О7.Улюкаев В.Х. Земельная реформа и проблема развития земельного законодательства.// М.: Землеустроительная наука и образование XXI века, 1999.

108.Фалеев И.И. Лесное право.// Санкт-Петербург: 1904.

109.Флексор Д.С. Аренда. 2-ое издание.// Санкт-Петербург. 1903 год.

ИО.Хутыз М.Х. Римское частное право. Учебник.// Былина. Москва. 1995.

Ш.Чаянов А. В. Оптимальные размеры сельскохозяйственных предприятий.// Новая деревня. Москва-Ленинград. 1928.

193

112.Чубуков Г.В., Погребной А.А. Право частной собственности крестьянина-фермера.// Государство и право. 1993, № 7, С. 61-70.

113.Чубуков Г.В., Погребной А.А. Земельная недвижимость: сделки, правовое регулирование. Учебное пособие. //м.: Институт защиты предпринимательства, 1997.

114.Щетинникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России.// М.: БЕК, 1996.

115.Экологическое право России. Сборник материалов научных конференций.// Сост. А.К. Голиченков//М: Зерцало, 1999.

116.Экологическое право России. Сборник нормативно-правовых актов и документов.// Сост. Голиченков А.К., Волков Г.А.//М: БЕК, 1997.

117.Экология. Учебное пособие. // Под ред. С.А. Боголюбова.// М: Знание,1999.

118.Экология. Юридический энциклопедический словарь// Под ред. проф. С.А. Боголюбова.// М.: Норма, 2000.

119. Энциклопедический словарь. Издатели Ф.А. Брокгауз и И. А. Эфрон.// Санкт-Петербург: Типография Акционерного общества «Издательское дело, бывшее Брокгауз - Эфрон», 1899.

12О.Юдин. А. Государственное регулирование и кредитование сельского хозяйства в Великобритании и США. //Международный сельскохозяйственный журнал, 1992, № 5.

I 1998.

194

121.Bernhardt's Black Letter on Property, Second Edition, 1991.

122.Bernhardt R., Real Property, St. Paul, MN. 1993.

12 3.Boyer, Hovenkamp and Kurtz. The Law of Property, an Introductory Survey, Fourth Edition, 1991.

12 4.Cunningham, Stoebuck and Whitman's Hornbook on the Law of Property, Second Edition, 1993.

125.Hill's Landlord and Tenant Law in a Nutshell, Second Edition, 1986.

126.International Agricultural Law Conference " The Role of Law in an Agricultural Market Economy", Iowa State University, April 27-29, 1992.

127.Lennon A.A., Agricultural Law, Tax & Finance,

128.Looney J.W., Agricultural Law, 1990.

129.Nelson and Whitman's Black Letter on Land Transaction and Finance, Second Edition, 1988.

130.Wright D. Contract farming agreements. Farm management. Winter.1989-1990. Vol.7.

131.Wright R.R. Land Use in a Nutshell. Third Edition. St.Paul, Minn.1994.

Обратно

Используются технологии uCoz